2011/10/6 13:19:51 作者：網風 來源：1
樓市素有“金九銀十”之說，可當9月份在一片“喊跌”的口號聲中交出成色不足的答卷后，開發商們顯然已經無法保持平靜的心態，從本月初樓市讓人眼花繚亂的促銷花樣就不難看出，10月份，樓市豪賭的時機來臨。看國慶節期間的島城樓市，不亞于看一道風景，而且這道風景里面玄機重重。顯然，“十一”長假熱鬧的不只是旅游景點，各大售樓處既像是沒有硝煙的“演武場”，又像是生旦凈末丑一齊亮相的舞臺。嚴厲的調控政策讓今年島城的房地產市場變得表情豐富，即便如此，國慶節黃金周期間樓市難免蕭條，“銀十”注定要爽約。
開發商 “鴨梨山大”爭念“賣房訣”
今年限購、限貸，投資性需求和改善性需求一起淡出樓市，剩下的剛性需求多數處在觀望之中 。日歷已經翻到10月份，怎么才能把房子賣出去成了開發商每時每刻都在琢磨的問題。記者國慶節期間探訪各大在售項目的銷售現場發現 ，今年島城樓市的“賣房訣”可謂五花八門。
“搶”字訣 開發商也挖同行墻腳
“在售樓處里待著，可等不來客戶。”10月 4日上午，青島風景項目的銷售主管劉瑞偉說，尤其是對他們這個處在膠州灣北部的樓盤來說，要想在國慶節期間把客戶吸引來，只有主動出擊。“所有的銷售人員分成兩部分，七成干外場;留下三成干內場。”劉瑞偉說，所謂外場就是拿著樓書到全市人氣旺盛的各大商場分發，并登記預約客戶;內場就是等在售樓處，把外場銷售人員拉來的客戶變成業主。
國慶節期間，新盤項目之間干脆相互搶起了客戶。“這個項目的價格稍微偏高，而且戶型設計上有瑕疵，您可以到我們項目現場看看，保證您滿意。”4日上午，在城陽區正陽路的一家新盤項目售樓處，一位售樓人員邊分發樓書邊對客戶說。記者注意到，這個項目位于黑龍江路城陽段。在這名銷售人員的帶領下，有近10位客戶登上了他們停在馬路對面的看房車。
“贈”字訣 車位加油卡什么都送
把客戶吸引到售樓處是賣房子的起點，可如何才能讓客戶放棄節假日，到售樓處看房子?城陽區正陽路一家住宅項目的營銷總監沒為這少動心思。
“龍湖·滟瀾海岸項目，只要售樓處看房就送百元加油卡;山海逸居項目每日前10名自駕客戶可獲贈百元加油卡和三套田橫島旅游門票;保利里院里贈送萬元‘淘房券’;遠洋風景贈送精裝車位……”看著手機里收到的促銷短信，市南區的購房者王遠光直犯迷糊：這些都是真的嗎?這么多的贈送好禮一下子擺到了眼前，還真讓購房者一時無所適從。
“媚”字訣 售樓小姐既靚又能說
“俗話說細節決定成敗，能不能把房子賣出去，起決定作用的可不完全是房子本身的質量，有時候銷售人員的一句話、一個表情可能就把客戶拴住了。”作為安泰信集團的市場總監，張百忍經常在培訓銷售人員時這樣說。
“市南區、嶗山區前海一線的幾個高端項目的售樓處，售樓小姐一個比一個漂亮;城陽區黑龍江路幾個項目的售樓小姐，那口才可是主持人水準。”在遠洋風景項目的售樓處，提到自己的看房經歷，來自市北區的購房者趙越笑著說。據趙越介紹 ，上個月他一個朋友剛在市北區的勁松三路訂了套房子。“這個朋友猶豫了好長時間，但最后一次看完房的時候，正好下起了雨，他離開售樓處后，這個項目的一位銷售人員冒著雨追上他，給他送了一把傘。”趙越說，就這樣，朋友一受感動，立馬把房子訂了。
購房者 我真不是沖著房子來的
國慶節期間樓市促銷多了，贈送的禮品多了，趁著長假期間看房的購房者樂了。油卡、電影票、景區門票、阿瑪尼包、香奈兒香水，為吸引客戶上門，開發企業贈送起禮品來毫不含糊，購房者看房之余，倒是得了不少實惠。盡管如此，多數購房者依舊觀望十足，國慶節期間島城樓市更是遭遇“雞肋行情”，成交量走低。
實在劃算看仨項目收6張油卡
“國慶節用兩天的時間和朋友去幾個項目看房子，買不買還沒做決定，加油卡倒是收了6張。”10月5日上午，在即墨市山海逸居項目的售樓處，來自李滄區的市民周振富說，4日那天，他和朋友到城陽區的一個新盤項目去看房，看到他們都是駕車去的，銷售人員大方地送了他們每人一張加油卡，一天兩個項目看下來，4張價值400元的油卡到手了。到李滄區的另一家新盤項目看房時，也獲贈了兩張加油卡。
“要是這個贈送法，哪天我要是開個大巴車去，拉上四十幾號人，到售樓處一撒，不得收個幾千塊錢的油卡啊?”周振富開玩笑說。
兩不耽誤捎帶還能學點手藝
“現在的售樓處既像是商場、又像是自助餐廳，還像是演唱會現場，偶爾還會見到娛樂節目的明星主持人。”在龍湖·滟瀾海岸·悅瀾居3D精裝發布會上，市南區的購房者林慶春說，前幾天他一家人去市南區一家高端住宅項目的樣板間 ，居然意外地獲贈了一個阿瑪尼包。
而提到自己的看房經歷，林慶春也是滔滔不絕。“今年看房子倒是學了不少手藝，先是有開發企業組織DIY做粽子，隨后有項目組織DIY做月餅，還有項目組織民俗剪紙活動，喜歡攝影的女兒還接到了李滄區一家項目參加攝影大賽的邀請。”林慶春說，幾個項目看下來，手藝倒是學了不少。
組織市民參加這些活動可少花不了錢。據市南區一家地產營銷機構的劉經理介紹 ，前幾天市南區一家房地產項目為了推薦項目，請了4位國內的民俗專家來講青島的歷史，光出場費就花了20多萬元。
成交低迷樓市遭遇“雞肋行情”
盡管國慶節期間開發商挖空心思地變花樣把購房者請到售樓處，可國慶節期間的樓市依舊冷清。根據青島市房地產交易中心的統計數據，國慶節期間樓市簽約量創下了簽約新低，國慶節遭遇“雞肋行情”。
統計顯示，國慶節期間，全市1日新建商品住宅僅成交120套，非住宅成交28套，二手房僅成交4套;2日新建商品住宅僅成交87套，非住宅成交21套，二手房僅成交3套;3日新建商品住宅僅成交72套，非住宅成交10套，二手房僅成交3套;4日新建商品住宅僅成交120套，非住宅成交13套，二手房零成交;5日新建住宅成交110套，非住宅成交13套;二手房成交2套。
“9月份樓市成交量同比下跌了近兩成，‘金九’的成色明顯不足，如果錯過了10月份，今年的銷售任務注定是完不成了。”李滄區九水路一家房產項目的營銷總監范女士說。
市場預測 “金九”說拜拜“銀十”恐不再
受樓市調控政策的影響，多數開發企業選擇九、十月份開盤攬金，但9月份走低的市場行情讓不少開發商信心受挫，不少開發企業將賭注押到了10月份。青島市房地產交易中心統計數據顯示，10月份將有至少34家新盤開盤銷售，較之9月份增加了10多家。業內人士分析，由于調控政策持續收緊，國內不少城市喊跌聲不斷，10月份樓市依舊會以觀望為主，“銀十”的成色注定也要大打折扣。
10月樓市頹勢已定
青島市房地產交易中心的數據顯示，截至10月5日下午，開盤數量的增加讓島城新房存量飆升到了近12萬套。僅在國慶節期間 ，至少有12個新盤開盤銷售。“購房者觀望情緒太濃，市場真的是到了買方市場。”青島風景項目的銷售人員說
“今年國慶假期沒法和去年相比，調控政策讓樓市大打折扣，比去年假期減少了3成以上，預計今年國慶節期間的成交量不會突破800套。”樓市分析人士張百忍說，這一數據要比9月份同期下降了兩成。
“加速降價未必能成功地回籠資金，而且即便價格有所調整，也未必會帶來成交量的上漲。”青島廣華置業總經理助理于湫說。根據搜房網所作的一份市場調查，近八成的消費者認為，“十一”假期過后房價會繼續下降，而僅有不到三成的消費者認為成交量會出現回升。“這說明購房者普遍看跌樓市，市場需求仍以觀望為主。”于湫說。
以價換量不可避免
實際上，價格的堅冰早就消融。國家統計局分析數據顯示，從今年8月份開始，僵持了6個月的房價開始出現下跌，新建商品住房和二手房價格出現雙降。
記者國慶節期間探訪各大售樓處發現，國慶節期間樓市打折聲一片。嶗山區的遠洋風景項目均價19000元，但包括10萬元的房款優惠、免費車位以及3000元/平方米的裝修標準;城陽區的世貿公園項目以7500元/平方米的價格開售，單價比周邊的新盤低了500多元;市北區的萬科藍山項目17341元/平方米的均價，也低于此前的市場預期。而國慶假期開盤銷售的12個項目，從公布價格的項目看，其中3個項目的價格明顯低于周邊同類型項目。
“市場蕭條，開發商普遍資金鏈緊張，甚至負債增加，在供應量增大、購買力不足的前提下，以價換量的銷售模式不可避免。”張百忍說，10月份價格拐點有望加速出現。
