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2011/7/18 9:16:00 作者：無名 來源：1
隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策執(zhí)行不斷深入，商業(yè)銀行逐漸取消首套房貸利率優(yōu)惠。
近日中國證券報(bào)記者走訪北京地區(qū)的多家商業(yè)銀行發(fā)現(xiàn)，對于首套房貸利率，多數(shù)銀行按照央行規(guī)定的同期限基準(zhǔn)利率執(zhí)行，個(gè)別中小銀行原則上已經(jīng)不再做房貸業(yè)務(wù)。目前僅在農(nóng)行、中行、中信、華夏等少數(shù)幾家銀行還可以申請到首套房貸八五折優(yōu)惠利率，而申請優(yōu)惠利率并不容易，通常附帶各種各樣的條件。
業(yè)內(nèi)人士向中國證券報(bào)記者表示，監(jiān)管部門暫時(shí)沒有打算改變房貸現(xiàn)行的優(yōu)惠政策。對于部分商業(yè)銀行對優(yōu)惠利率作出調(diào)整，他認(rèn)為，這是商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)作出的決策安排。監(jiān)管部門只需要對首付比例、房貸利率的下限作出規(guī)定。在操作層面上，作為市場主體的銀行應(yīng)該發(fā)揮更大作用。
專家認(rèn)為，目前房貸利率已經(jīng)創(chuàng)近3年來新高，這對于很多剛性需求的購房者來說，自然是一筆不小的利息負(fù)擔(dān)。房貸業(yè)務(wù)收縮會讓房地產(chǎn)市場成交更加清談，購房人希望房價(jià)適當(dāng)下降，來彌補(bǔ)利息增長的損失，從而加重了房地產(chǎn)市場的觀望情緒。
編者按 中國證券報(bào)記者近日在北京、上海、深圳、重慶等地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在央行再度加息背景下，部分地區(qū)銀行普遍上調(diào)房貸利率，個(gè)別銀行甚至縮減、暫停房貸業(yè)務(wù)。這些舉措將給房地產(chǎn)市場帶來何種影響、是否會擠壓合理購房需求引人關(guān)注。
利率創(chuàng)新高 折扣多取消
有消息稱，監(jiān)管機(jī)構(gòu)此前通知商業(yè)銀行將房貸優(yōu)惠利率調(diào)整至最低下浮15%，而商業(yè)銀行可以根據(jù)自己的情況對房貸業(yè)務(wù)作出適當(dāng)?shù)奈⒄{(diào)。
中國證券報(bào)記者采訪發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在北京多數(shù)銀行已經(jīng)取消了首套房貸的優(yōu)惠利率，基本按照央行同期限的基準(zhǔn)利率執(zhí)行，即使房貸利率可以適當(dāng)下浮，銀行設(shè)置的條件也非?？量獭?/p>
在五大行中，工行和建行的首套房貸執(zhí)行人民銀行規(guī)定的同期限基準(zhǔn)利率。工行業(yè)務(wù)人員明確告知，首套房貸利率完全沒有下浮空間。“現(xiàn)在分行已經(jīng)發(fā)文要求首套房貸按照基準(zhǔn)利率執(zhí)行，利率優(yōu)惠沒商量。”
個(gè)別中小銀行表示，現(xiàn)在原則上已不再做房貸業(yè)務(wù)，如果購買首套房的客戶一定想在這兒貸款的話，首付至少需要三成，利率上調(diào)10%。
銀行內(nèi)部人士表示，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的深入，現(xiàn)在銀行卡得最嚴(yán)的就是房貸，從銀行盈利的角度，未來取消優(yōu)惠利率可能是大勢所趨。
對于打算最近出手的購房者，如果趕上優(yōu)惠利率的“末班車”，可以省下一筆不小的利息支出。
據(jù)測算，300萬元左右的房屋總價(jià)款，按照首付三成申請貸款，如果利率從八五折優(yōu)惠上調(diào)至基準(zhǔn)利率，在30年還款期限內(nèi)，購房者將多負(fù)擔(dān)利息支出近50萬元，相當(dāng)于每月多支出1400多元。
尤其是本次加息0.25個(gè)基點(diǎn)之后，5年期以上的基準(zhǔn)利率突破7%的歷史高位，達(dá)到7.05%。房貸利率已創(chuàng)最近3年來新高。中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉指出，多次加息將出現(xiàn)疊加效應(yīng)，利率的上調(diào)效果將顯現(xiàn)。
“存夠購房首付款已經(jīng)相當(dāng)吃力，如果每個(gè)月還得多增加幾百元房貸，無疑會令我們舉步維艱。是硬著頭皮買還是選擇觀望，讓不少準(zhǔn)購房者相當(dāng)糾結(jié)。對于剛性需求的住房者，房價(jià)沒有下來，購房成本卻加上去了，這無異于釜底抽薪。”正準(zhǔn)備買房的小王表示，目前觀望情緒漸濃，多數(shù)購房者不愿意急于出手。
優(yōu)惠附條件 存款換貸款
中國證券報(bào)記者多方調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在北京地區(qū)，個(gè)別銀行仍可以將首套房貸利率控制在基準(zhǔn)利率以下，比如中行、農(nóng)行、交行、浦發(fā)、華夏、中信等部分商業(yè)銀行，現(xiàn)在首套房貸利率均可以做到85折。
雖然部分銀行仍在執(zhí)行首套房貸優(yōu)惠利率，但是貸款申請人發(fā)現(xiàn)真正拿到優(yōu)惠并不容易。“銀行往往是嫌貧愛富，優(yōu)惠利率是誘餌，獲得相應(yīng)的儲蓄存款才是銀行的真實(shí)目的。”
在某房地產(chǎn)中介的推薦下，小王來到了中行申請貸款。但是該行客戶經(jīng)理表示，該行的房貸優(yōu)惠利率僅照顧中行的VIP客戶，而成為中行VIP客戶的條件是在中行存款達(dá)到50萬元以上，并且需要提供相應(yīng)的學(xué)歷證明、財(cái)產(chǎn)證明以及收入流水證明。
由于是二手房，現(xiàn)在需要辦完抵押登記，銀行才能放款，一般周期在1個(gè)月左右，而50萬存款至少要存到貸款審批下來之后才能取走，這無形中為銀行拉來了一筆50萬元的活期存款。
中國證券報(bào)記者了解到，在交通銀行獲得房貸優(yōu)惠利率的門檻可能更高。據(jù)該行相關(guān)客戶經(jīng)理介紹，目前只有交行的“沃德財(cái)富客戶”才有資格申請到85折利率優(yōu)惠，而成為“沃德財(cái)富客戶”的條件是，商業(yè)銀行季均存款在50萬元。為了拿到優(yōu)惠利率，一般還要在交行存入30萬元的大額存款。
有貸款申請人抱怨道，首套住房的優(yōu)惠利率，本意是為了讓剛性需求購房者擁有住房，現(xiàn)在北京房價(jià)這么高，一般都是傾盡所有積蓄，才能勉強(qiáng)湊夠首付，哪還有另外的50萬元存款?“既然首套房貸利率有對剛需人群的政策優(yōu)惠，那么商業(yè)銀行就不應(yīng)該這樣嫌貧愛富。”
但銀行內(nèi)部不愿透露姓名人士表示，房貸利率打折，只是刺激房地產(chǎn)市場回暖的臨時(shí)性舉措，銀行當(dāng)時(shí)是犧牲了利潤?，F(xiàn)在銀行貸款規(guī)模這么緊張，取消折扣也是意料之中的事情。
而房貸利率優(yōu)惠對商業(yè)銀行的盈利貢獻(xiàn)并不大，所以商業(yè)銀行往往通過外加一些附加條款來覆蓋房貸利率的優(yōu)惠，比如存款的貢獻(xiàn)度、購買相應(yīng)的理財(cái)產(chǎn)品、使用該銀行的信用卡等等，商業(yè)銀行可以增加單一客戶綜合性的貢獻(xiàn)，來適當(dāng)彌補(bǔ)房貸優(yōu)惠上的損失。
此外，在信貸額度緊張的情況下，也有部分銀行“變臉”對存量房貸客戶利率“反價(jià)”，對于一些去年就簽訂貸款合同承諾享受7折優(yōu)惠利率的貸款人，部分銀行準(zhǔn)備將其利率優(yōu)惠上調(diào)至85折。
放貸需排隊(duì) 申請宜盡早
或許現(xiàn)在能獲得貸款就已非常幸運(yùn)。有中介人士表示，監(jiān)管機(jī)構(gòu)存貸比考核和信貸規(guī)?？刂埔呀?jīng)讓部分中小銀行房貸放款非常困難。有的銀行在用完當(dāng)月額度之后甚至一度暫停了房貸按揭業(yè)務(wù)。一些銀行則掛起了“免貸牌”，由于信貸額度有限，房貸目前已經(jīng)不是銀行的主流業(yè)務(wù)。
某房地產(chǎn)中介人士表示，雖然現(xiàn)在對外宣稱可以申請房貸85折的銀行包括中行、農(nóng)行、中信銀行、交行、華夏銀行、浦發(fā)銀行，但是中介機(jī)構(gòu)往往只推薦幾家規(guī)模較大的銀行。因?yàn)樾⌒械念~度非常緊張，即使能夠打折，貸款審批不下來，也是無濟(jì)于事。
即使像中行這樣的國有大型商業(yè)銀行，他們的客戶經(jīng)理也對中國證券報(bào)記者表示，現(xiàn)在中行的額度比較緊張，往往月初能夠有7、8個(gè)億的貸款額度發(fā)下來，所以銀行一般會在月初集中放款。
“現(xiàn)在申請貸款一定要盡早，比如10號左右提出申請，加上走流程、面簽等環(huán)節(jié)，正好能夠趕上下月初獲得審批。如果沒有趕上，那只能再等一個(gè)月碰碰運(yùn)氣。”
業(yè)內(nèi)人士表示，部分二手房交易的業(yè)主要求盡早獲得房款，為了加快貸款審批，有時(shí)客戶情愿選擇抬高利率，但是現(xiàn)在即使按照基準(zhǔn)利率貸款，獲得貸款也需要排隊(duì)等候。而房貸業(yè)務(wù)的收縮讓房地產(chǎn)市場的成交更加清淡，現(xiàn)在購房人希望房價(jià)適當(dāng)下降，來彌補(bǔ)利息增長的損失，這加重了房地產(chǎn)市場的觀望情緒。
