2011/10/7 8:35:32 作者：網(wǎng)風(fēng) 來源：1
國慶期間，本報記者兵分三路，采訪北京、上海、深圳三地樓市，發(fā)現(xiàn)三地樓市依然“慘淡”，成交量冰凍，北京“以價換量”的期望落空，上海、深圳的樓盤折扣則被指“無誠意”。分析認(rèn)為交投到年底前不會有起色，但依然認(rèn)為價格不會大幅下探。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，多番調(diào)控已經(jīng)打破了原來的售樓規(guī)律，開發(fā)商已不再按季節(jié)規(guī)律推盤，“十一”難再是判斷樓市的節(jié)點。
京
入市樓盤并不算少
商品房成交量日均僅百余套
北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，國慶前四天，北京十一長假期間的商品房住宅簽約套數(shù)為383套，二手房住宅簽約套數(shù)為51套，共計434套，日均成交百余套，分別同比2009年同期下跌了26.2%和3.8%。此外，國慶前四天北京商品房實時認(rèn)購數(shù)據(jù)為728套，同比去年同期的1449套下跌了49.8%。業(yè)內(nèi)預(yù)計，十一長假，北京樓市將慘淡收場。
盡管成交量低迷，但十一期間北京入市的樓盤卻并不少。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，十一前后，北京共有包括華潤橡樹灣、中糧萬科長陽半島、遠(yuǎn)洋新悅、旭輝紫郡等17個樓盤，約有7300套住宅入市銷售。記者了解到，去年十一期間，北京約有8個樓盤入市，相比今年國慶可謂“扎堆”開盤。據(jù)統(tǒng)計，10月1日～4日，北京商品房簽約套數(shù)為434套，日均109套，而9月份最后四天的日交易量分別為635套、852套、560套、573套。
業(yè)內(nèi)人士表示，9月底，國家有關(guān)部委出臺的有關(guān)進(jìn)一步加強房地產(chǎn)調(diào)控的“五項措施”，對十一期間的樓市有著比較明顯的影響。另一方面，由于國慶假期出游等各種因素的影響，購房需求延緩釋放，因此國慶期間樓市較冷清。業(yè)內(nèi)預(yù)計，國慶假期結(jié)束后，隨著北京新盤開盤量的增多以及房價的進(jìn)一步回落，成交量有望回暖，從而迎來住宅成交的小高峰。
“以價換量”的局面未出現(xiàn)
國慶期間，記者探訪部分樓盤發(fā)現(xiàn)，各類優(yōu)惠不斷，但開發(fā)商所希望的“以價換量”的局面并未出現(xiàn)。在10月入市的樓盤中，打折優(yōu)惠比比皆是，東方國際廣場招募雅寶會會員，入會即享2萬元優(yōu)惠;惠眾西城一品入會最高送6000元購房基金;萬隆廣場5880元/平方米起，40~90平方米公寓，1萬元抵2萬元，2萬元抵4萬元，最高優(yōu)惠3萬元。
在二手房市場，記者走訪我愛我家、鏈家等多家中介公司發(fā)現(xiàn)，前來買房甚至詢問的顧客并不多，中介公司的員工告訴記者，國慶期間幾乎沒有什么生意，由于限購以及其他政策的影響，真正符合買房條件的人越來越少，基本以自住、換房型為主，談及是否能幫顧客“做”一些資料以符合購房條件時，多家中介公司表示很難、目前辦不到。
滬
“金九銀十”不樂觀
房展會折扣虛看的多買的少
上海樓市“金九”遭遇慘淡收場，“銀十”恐怕也不樂觀。在“十一”長假期間舉行的“2011上海房地產(chǎn)秋季展示會”上，觀望氣氛仍然濃重。在市場沒有實質(zhì)性降價之前，部分樓盤的“小恩小惠”已經(jīng)無法打動多數(shù)剛需買家。分析人士認(rèn)為，大面積大幅度的降價不會在10月份出現(xiàn)，成交量短期內(nèi)難以回暖。
在上海樓市經(jīng)歷“寒九”之后，“十一”長假期間舉行的“2011上海房地產(chǎn)秋季展示會”就成了各路人馬摸索樓市走向的探路石。盡管主辦方的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，“十一”房展會首日就有4萬余觀眾。然而，不少購房者只是來摸行情。
一位銷售人員告訴記者，這幾天來咨詢的，大多數(shù)是有剛需的購房者，打算投資的并不多，“很多人是來看婚房，或者是父母的養(yǎng)老房。”與此同時，記者發(fā)現(xiàn)，在本次房展會上，處于上海外環(huán)附近區(qū)域、價格相對松動的樓盤占了相當(dāng)大的比重。
盡管現(xiàn)場的銷售人員不斷高喊“最后秒殺”、“限時特價”，但很多購房者對現(xiàn)在的折扣力度并不滿意。上海市民趙阿姨打算在近郊買一套“養(yǎng)老房”自住，但在房展會“摸底”后發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在的打折行情還是沒有達(dá)到自己的期望值。
據(jù)記者不完全統(tǒng)計，雖然不少樓盤打出“直降”數(shù)萬元的標(biāo)語，但以總價折算，幾乎大多數(shù)樓盤的優(yōu)惠折扣力度都不低于九折，還有不少樓盤并沒有實質(zhì)性折扣。
購房者觀望待降價
雖然近期上海樓市的降溫讓許多敏感的購房者嗅到了機會，但在市場未有實質(zhì)性降價之前，不少自住購房者仍然選擇觀望。
“我感覺最近房價確實降了。”上海白領(lǐng)鄒小姐告訴記者，自己最近在上海近郊看過一個新開盤的項目，每平方米均價在1.6萬元到1.7萬元左右。雖然該樓盤離最近的地鐵站還有十分鐘車程，但“房子是精裝修的，我感覺在以前，按這個地段和房子的戶型，應(yīng)該不止這個價格吧。”
來自21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域市場中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，6月1日~9月20日期間，上海市持續(xù)成交的新建公寓項目共有208個，以9月成交均價(截至9月20日)與6月成交均價相比，其中有109個項目出現(xiàn)價格下降，占比為52%;而這些降價盤的降幅多在10%以內(nèi)。
不過，鄒小姐認(rèn)為，即便現(xiàn)在的房價有所下調(diào)，但仍然“偏貴”。“主要是這幾年上海房價漲得太厲害了，弄得大家心理預(yù)期都很高，每平方米上萬元的房價也當(dāng)白菜來買。看房的人還真是挺多的，我一路上就遇到了20多個。不過，就是不知道最后真正拍板買的會有幾個了。”
對此，21世紀(jì)不動產(chǎn)上海銳豐總經(jīng)理葉厚彪認(rèn)為，新盤降價在無形中影響著市場預(yù)期，使得買家對后市的看空情緒升溫，并期待會有更大幅度的降價舉措，這或可以解釋“降價失靈”情況的出現(xiàn)。
“我就怕上海房價還會降，誰知道以后開發(fā)商會不會撐不住呢?”市民鄒小姐說。
銀十或已無望
21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔表示，樓市“金九不金”造成的庫存量放大，可能成為之后“銀十”期間樓市面臨降價的信號，成交放量或被延后至四季度后期。
但中國房產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄認(rèn)為，目前的市場給開發(fā)商的定價帶來不小的難題。由于市場上的項目已經(jīng)普遍給出了優(yōu)惠政策，因此小幅的調(diào)價已經(jīng)不足以吸引購房者，而加大優(yōu)惠力度是開發(fā)商不敢也不愿嘗試的。薛建雄預(yù)計，樓市還將持續(xù)低迷，銀十恐怕已經(jīng)無望。
深
六成樓盤只打廣告
秋交會排隊只為拿禮品
國慶期間舉辦的深圳秋季房地產(chǎn)交易會(下稱“秋交會”)在節(jié)前被給予厚望，業(yè)內(nèi)曾預(yù)期會有大規(guī)模降價優(yōu)惠，但事與愿違，盡管號稱集結(jié)深圳、香港、惠州、東莞等城市近80樓盤項目，但深圳21個參展的樓盤中，只有不足四成在銷售，其他都以打廣告為主。本報記者在秋交會現(xiàn)場看到，與參展的惠州樓盤諸如推出“4”字頭特價房的給力優(yōu)惠不同，參展的深圳樓盤沒有過多驚喜，基本都是給出9.8折、9.7折的常規(guī)折扣。
在一個大型開發(fā)商展位(萬科)，推出8個樓盤，但并非全部在售，其在坪山新區(qū)的一個樓盤，雖然工作人員介紹均價1.1萬元/平方米是“全深圳最低”，之前推出的兩棟單位“2小時內(nèi)就賣光”，但目前新貨要到11月才推出，秋交會期間不銷售。記者在登記表上看到，除了1日、2日有數(shù)十人登記外，其余幾天登記人數(shù)驟減，4日只有5人登記，5日半天也只有6人登記。
在另一個9月中旬開盤的深圳本土開發(fā)商樓盤(廊橋國際)展位現(xiàn)場排了十多米的長隊，但細(xì)問之下，都是為了領(lǐng)取禮品，有的排隊看客竟然連樓盤名稱都不知道。
這個樓盤位于皇崗口岸，毛坯報價2.8萬元/平方米以上。在售樓現(xiàn)場，看樓客稍多，有約四五批客人左右，主要都是來自展會。現(xiàn)場還有銀行按揭區(qū)，主要都是接待之前已經(jīng)簽約的客人，沒有接待國慶期間的客人。
“我感覺今年秋交會買樓的人少了”，已經(jīng)退休的王阿姨花了兩天看了三個樓盤，不過都沒有看中。她先是看了一個惠州的盤，均價才5500元/平方米，不過她覺得周邊配套不行，“至少三五年才能完善，難道要再等三五年?”之后她又看了一個寶安的樓盤，均價1.5萬元/平方米，但王阿姨又覺得那邊人員復(fù)雜。
深圳規(guī)劃國土委統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，下半年深圳樓市成交量持續(xù)下降，整個9月份，深圳新房成交2009套，在已是低位的8月份基礎(chǔ)上再降33.8%。而5日當(dāng)天，全市商品住房成交僅36套，均價19286元/平方米，比9月份的均價略低3.7%。
知名地產(chǎn)營銷評論人弓鳴指出，深圳總體的交投氛圍不是很濃，開發(fā)商雖然抓緊促銷，但沒有大力甩盤的情況，樓市存量積壓得不多，所以開發(fā)商心態(tài)比較平靜，而買家同樣比較穩(wěn)定，不因開發(fā)商一點點折扣就買房，因此形成目前的平淡狀態(tài)。
深圳規(guī)劃國土委統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，9月份成交均價20028元/平方米，與8月份的21565元/平方米相比，跌7.1%。不過弓鳴認(rèn)為，自從深圳推出限價政策之后，價格成為了數(shù)字游戲。預(yù)售的樓是限價了，但現(xiàn)售樓卻沒降，這也是買家仍然覺得樓價貴的原因。因為按照國土局備案系統(tǒng)，現(xiàn)售項目不計入網(wǎng)上備案之列，不構(gòu)成新盤成交價，不會推高均價。因此樓盤轉(zhuǎn)為現(xiàn)樓再售后，就能規(guī)避限價。
他特別指出，以往五一、十一前后是銷售旺季，但現(xiàn)在開發(fā)商已經(jīng)不再按這個季節(jié)規(guī)律推盤，所以很難再根據(jù)十一樓市來判斷整體樓市情況。弓鳴預(yù)期，直至春節(jié)前后，深圳樓市不會有大起落，其后或有一個交投小高潮，價格也不會有太大變化。
港
樓市冰河期未見過
新盤“貼市”賣中介恐倒閉
不限購也不限貸的香港卻同樣出現(xiàn)了“樓市冰河期”。國慶期間，本報記者奔赴香港采訪，發(fā)現(xiàn)最近兩個月香港樓市成交量大幅下調(diào)了30%以上，業(yè)界稱“未見過”。靜市之下有小型中介倒閉，業(yè)界紛紛預(yù)期中介倒閉潮即將出現(xiàn)。對于后市，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為第四季交投不會超過年初，小中介將持續(xù)倒閉，不過樓價大幅下調(diào)機會不大。
一手開盤價比旺市低四五成
記者走訪時正值香港仔一個豪宅盤(深灣9號)推售，發(fā)展商從3日起陸續(xù)公布4張價單，平均每平方英尺售價19570元，最小單位745平方英尺，最低總價超過2千萬元。記者現(xiàn)場探營，在樓盤遇到兩名中介經(jīng)紀(jì)，經(jīng)紀(jì)極力促銷，“股市回吐，發(fā)展商才有這個松動”，“這些價格已經(jīng)是最優(yōu)惠的”。
戴德梁行大中華區(qū)策略發(fā)展顧問部主管及高級董事陶汝鴻指出，6月至今香港中小型住宅價格下調(diào)了7%~10%，而一些偏遠(yuǎn)地區(qū)樓價更加下跌近10%。
美聯(lián)物業(yè)董事布少明指出，旺市時發(fā)展商往往會以高于二手價六七成的價格開盤，但現(xiàn)在愿以“貼市價”開盤，一般僅高于二手價兩成左右，兩者相差四五成。
在西九龍荔枝角道的一個大型私營樓盤(泓景臺)所在的商場內(nèi)，分布著10多家二手中介，門面價目表不時出現(xiàn)降價，中介把原來價錢劃去，再在旁邊寫上新價。
記者走訪發(fā)現(xiàn)一家大型中介(中原地產(chǎn))正在裝修門面，正在安排裝修事宜的經(jīng)紀(jì)說，這家鋪原本是另一家代理行京士活，但現(xiàn)在已經(jīng)全線結(jié)業(yè)，其中這家店在9月初就由他們公司接手。記者了解到，倒閉的中介京士活目前有6間分行。
戴德梁行監(jiān)控香港田土廳的數(shù)字顯示，9月份整體樓宇買賣合約登記錄得6579宗，第三季整體登記錄得21680宗，比第二季度降低了38.5%。而9月份的登記數(shù)字創(chuàng)下2009年3月份以來31個月的新低。
香港專業(yè)地產(chǎn)顧問商會秘書長汪敦敬指出，這個數(shù)字比年初超過1萬宗少四成，但目前地產(chǎn)代理經(jīng)紀(jì)卻有33000多人，平均五六個經(jīng)紀(jì)才做成一宗交易，“僧多粥少”，勢必會有行家撐不住而離場。汪敦敬指出，未來3個月若市道不見起色，相信會有更多中介瘦身或倒閉。
樓市調(diào)整會持續(xù)到什么時候?布少明認(rèn)為，主要看下周特首施政報告出臺的政策是否正面。
中原地產(chǎn)亞太區(qū)董事總經(jīng)理陳永杰估計，施政報告會繼續(xù)推出壓抑樓價的措施，例如優(yōu)化“居者有其屋”計劃，樓價有機會再下調(diào)3%~5%，而500萬~1000萬元的中型物業(yè)也會受壓，下調(diào)5%左右，至于2000萬元以上的豪宅，由于有內(nèi)地客支撐，估計影響甚微。他還指出，樓價下跌3%~5%只是調(diào)整，而非轉(zhuǎn)勢，樓價趨勢依然是向上。
