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2012/2/29 8:57:39 作者：程玉亮 來源：1
上海市政府網(wǎng)站28日發(fā)布了上海市政府辦公廳27日印發(fā)的《上海市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策完善本市住房保障體系的通知》?！锻ㄖ窂?qiáng)調(diào)，嚴(yán)格執(zhí)行住房限售政策，首次明確“本市戶籍居民家庭，是指具有本市常住戶口的居民家庭，以及有本市單位職工集體戶口的居民家庭。”這意味著，“外地戶籍居民持上海長期居住證滿三年，可享受上海本市戶籍居民的同等購房資質(zhì)”的做法被否定。
《通知》要求，嚴(yán)格執(zhí)行抑制投機(jī)投資性購房的政策措施，按照有關(guān)規(guī)定，嚴(yán)格執(zhí)行住房限售政策。對(duì)違反規(guī)定購房的，不予辦理房地產(chǎn)登記。
《通知》明確，本市戶籍居民家庭的子女成年后，確因婚姻等需要、且該子女無產(chǎn)權(quán)住房，才可在本市限購1套住房，并嚴(yán)格按照現(xiàn)有政策執(zhí)行。
上海住管局網(wǎng)站28日發(fā)布了《上海明確2012年度房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和住房保障工作 進(jìn)一步嚴(yán)格執(zhí)行住房限售政策 加快保障性住房供應(yīng)力度》一文，該文將《通知》的主要內(nèi)容概括為四點(diǎn)：第一、擴(kuò)大廉租住房政策受益范圍;第二、搞好共有產(chǎn)權(quán)保障房(經(jīng)濟(jì)適用住房)申請(qǐng)供應(yīng);第三、嚴(yán)格執(zhí)行住房限售政策;第四、積極發(fā)揮住房公積金保障作用。
該文表示，上海貫徹執(zhí)行國家房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的各項(xiàng)政策措施，抑制投資投機(jī)性購房、促進(jìn)房價(jià)合理回歸的態(tài)度是堅(jiān)決的，執(zhí)行住房限售政策不改變，力度不放松，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控正處于關(guān)鍵時(shí)期，上海住房限售政策只會(huì)從嚴(yán)執(zhí)行。
中國證券報(bào)記者28日聯(lián)系的多個(gè)區(qū)房地產(chǎn)交易中心的工作人員表示，“外地戶籍居民持上海長期居住證滿三年，可享受上海本市戶籍居民的同等購房資質(zhì)”的做法已被叫停，27日接到上海市住管局通知，外地戶籍居民持上海長期居住證滿三年不能再購買第二套住房。
對(duì)“外地戶籍居民持上海長期居住證滿三年，可享受上海本市戶籍居民的同等購房資質(zhì)”的做法，上海住管局21日通過東方衛(wèi)視回應(yīng)稱：“所謂上海戶籍居民家庭的概念，也包括持有上海長期居住證連續(xù)滿三年以上的居民家庭。雖然這一操作口徑?jīng)]有在文件中明確寫明，但這在樓市限購政策制定之初就已經(jīng)執(zhí)行，所以上海樓市政策沒有變化。”同時(shí)，上海住管局房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管處副處長蔣慰如在接受采訪時(shí)說，上海住房限售政策沒有改變，政策不改變，力度也不放松。
中國證券報(bào)記者查閱相關(guān)文件，上海市政府辦公廳2011年1月31日印發(fā)的相關(guān)文件規(guī)定，只有上海市戶籍居民家庭才可購買第二套住房。至于“上海市戶籍居民家庭”是否包括持長期居住證滿三年的外地戶籍居民，該文件并未明確。因此，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為上海此舉放松了限購政策。但上海住管局網(wǎng)站22日發(fā)布一則題為《上海住管局局長劉海生重申上海執(zhí)行住房限售政策沒有變化》的聲明稱：“近期有媒體報(bào)道上海執(zhí)行住房限售政策有調(diào)整。今天，上海市住房保障和房屋管理局局長劉海生重申，我們將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行國家和本市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的各項(xiàng)政策措施，嚴(yán)格執(zhí)行住房限售政策，政策不改變，力度不放松，抑制投資投機(jī)性購房，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果。”
分析人士認(rèn)為，近期，不少地方政府頻頻試水“松綁”調(diào)控政策，試圖微調(diào)樓市調(diào)控，但從上海、蕪湖、佛山等地“救市”政策被叫停的情況來看，房地產(chǎn)調(diào)控政策仍將延續(xù)十分嚴(yán)格的基調(diào)。
上海新政被叫停 地方救市幻想該破滅了
實(shí)施沒幾天，上海"持有居住證三年可買二套房"政策又被叫停!雖然具體情形尚不明了，但兩個(gè)事實(shí)不容置疑：一是中央此輪調(diào)控的決心很大;二是地方政府救市的幻想要破滅了。
同為地方政府救市套路，蕪湖"新政"和上海"舊政"區(qū)別明顯，前者屬霸王硬上弓，舞曲剛起就踩腳;后者是玩太極，步子雖大但中規(guī)中矩。正因?yàn)榇?，不少媒體都曾預(yù)測(cè)，上海此舉被叫停的可能性很小。
從降存準(zhǔn)率到停發(fā)央票再到逆回購，央行一系列釋放流動(dòng)性的舉措，讓各界對(duì)貨幣政策是否已現(xiàn)實(shí)質(zhì)性松動(dòng)存在諸多爭(zhēng)論。但流動(dòng)性的緩解加上業(yè)內(nèi)對(duì)政策預(yù)調(diào)微調(diào)表述的過度解讀，2月份以來，樓市出現(xiàn)反彈已是不爭(zhēng)的事實(shí)。北上廣深四地新建住宅網(wǎng)簽成交量漲幅驚人。銷量大漲下，不少地產(chǎn)大佬難掩興奮之情，合景泰富董事長孔健岷前幾天就忙著提醒，未來幾個(gè)月是買房入市最好的機(jī)會(huì)!
樓市為何出現(xiàn)反彈?除了開發(fā)商降價(jià)和剛需增加外，更大部分原因跟當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)有關(guān)：歐債危機(jī)發(fā)酵導(dǎo)致外需顯著下降、國內(nèi)金融、土地等政策出現(xiàn)放松，不少人于是擔(dān)心2009年政策調(diào)頭的情形再現(xiàn)而果斷出手。
這其中，地方政府發(fā)力的痕跡明顯。從佛山的放寬限購條件到蕪湖的購房發(fā)補(bǔ)貼，從中山的提高商品房限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)到上海的居住證三年可買二套房，地方政府新招迭出，目的無非就一個(gè)：試探調(diào)控決心、摸清政策底線。
地方政府的急切之情可以理解。從2011年至今，一方面，土地出讓收入大幅下降;另一方面，包括保障房建設(shè)在內(nèi)的各項(xiàng)民生支出增長明顯。10.7萬億的地方平臺(tái)債務(wù)雖然獲準(zhǔn)展期，但在各大銀行日益扎緊的籬笆前，前期投入項(xiàng)目的后續(xù)融資難度加大。窄進(jìn)寬出下，地方財(cái)政已捉襟見肘。
雖然仍有專家鼓噪："唯有房地產(chǎn)才能救經(jīng)濟(jì)"，但從目前諸地短命的救市政策可以判斷，抑制、消除房地產(chǎn)泡沫已是高層共識(shí)。從這個(gè)意義上來說，上海新政被很快叫停也在意料之中。(現(xiàn)代快報(bào))
上海“居住證滿三年可購二套房”政策已被叫停。
此前一周，上海樓市成交數(shù)據(jù)異常醒目。在全市商品住宅新增供應(yīng)6.78萬平方米，環(huán)比下降42.39%的情況下，成交量依然達(dá)到13.96萬平方米，環(huán)比上升5.65萬平方米，升幅67.94%。
然而，上海市政府一紙通知將這些打回原形。2月27日緊急下發(fā)的這份通知明確，“本市戶籍居民家庭，是指具有本市常住戶口的居民家庭，以及有本市單位職工集體戶口的居民家庭。”明確糾正了此前“上海本市戶籍居民家庭也包括持居住證滿三年者”的說法。
2月28日下午，該市各區(qū)縣交易中心正面答復(fù)確認(rèn)該政策被叫停。
本報(bào)記者注意到，上海樓市這個(gè)插曲始于上海市住房保障和房屋管理局(以下簡(jiǎn)稱“上海市住保局”)相關(guān)負(fù)責(zé)人士的“舊政新解”，止于上海市政府辦公廳的這則緊急通知，從2月21日到2月27日，正好一周。
有業(yè)內(nèi)專家指出，這個(gè)插曲回答了一個(gè)其他地方“救市”風(fēng)波沒有回答的關(guān)鍵問題：地方樓市微調(diào)的度如何把握。
“當(dāng)前調(diào)控政策不可微調(diào)幅度太大，尤其不能超越過多"以自住需求"這個(gè)門檻。”同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉指出，當(dāng)前樓市調(diào)控微調(diào)漸成共識(shí)，但樓市調(diào)控大勢(shì)仍將繼續(xù)。
托市政策壽命：一周
2月28日當(dāng)天，本報(bào)記者從滬上多家中介獲悉，上海多個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)交易中心當(dāng)天已經(jīng)接到通知，上周提出的上海“居住證滿三年可購第二套房”的條款已經(jīng)被相關(guān)部門悄然取消。
漢宇地產(chǎn)分析師認(rèn)為，這宣告上海放寬限購令的事件就此告一段落，外地居民的二套房限購政策被打回原形。
本報(bào)記者注意到，這次插曲最早始于上海本地電視臺(tái)的某知名新聞欄目，上海市住保局房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管處副處長蔣慰如在該欄目中明確表示，外地戶籍居民持長期居住證滿三年，可享受上海本地戶籍居民的同等購房資質(zhì)。
但可以肯定的一點(diǎn)是，此前的上海市相關(guān)樓市調(diào)控政策，從未明確對(duì)本地戶籍居民家庭的概念進(jìn)行此種定義。
面對(duì)外界“上海出臺(tái)救市新政”的質(zhì)疑，上海市住保局有關(guān)負(fù)責(zé)人多次公開強(qiáng)調(diào)，上海市住房限售政策沒有改變，政策不改變，力度也不放松。
“或許正是這樣一種"舊政新解"定義的處理方式，外界曾普遍預(yù)期上海此舉或許可以逃過此前蕪湖等地救市新政短期內(nèi)夭折的命運(yùn)。”滬上房地產(chǎn)的業(yè)內(nèi)資深人士柴一峰表示，上周安然度過后，不少業(yè)內(nèi)人士幾乎已經(jīng)認(rèn)定上海樓市限購政策已松動(dòng)。
盡管上海市住保局多位官員多次強(qiáng)調(diào)調(diào)控政策并未改變，但上海市政府的這則緊急通知，決定了它的最終命運(yùn)。
有坊間消息稱，相關(guān)政策確實(shí)曾作為“白頭文件”上報(bào)上海市政府，但被市政府高層“槍斃”了。
市政府辦公廳27日的通知明確將嚴(yán)格執(zhí)行住房限售政策，特別明確本市戶籍居民家庭含義，同時(shí)還明確了子女成年后購房口徑。
上海市政府在《通知》中強(qiáng)調(diào)，上海貫徹執(zhí)行國家房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的各項(xiàng)政策措施，抑制投資投機(jī)性購房、促進(jìn)房價(jià)合理回歸的態(tài)度是堅(jiān)決的，執(zhí)行住房限售政策不改變，力度不放松，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控正處于關(guān)鍵時(shí)期，住房限售政策只會(huì)從嚴(yán)執(zhí)行。
上海托市一周夭折 微調(diào)政策命運(yùn)各異
同類政策命運(yùn)各異
可是，在外界看來，“居住證滿三年可購二套房”并非上海市近期“托市”政策的開始，更不是唯一的政策微調(diào)內(nèi)容。
例如，上海市此前調(diào)整的普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，并未遭遇“叫停”，且3月1日起將正式開始執(zhí)行。有研究機(jī)構(gòu)測(cè)算結(jié)果顯示，上海市此次普通住房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，對(duì)于不少商品住宅的交易稅費(fèi)成本利好巨大，一套總值300萬上下的房產(chǎn)，最高能節(jié)省的稅費(fèi)成本可超過10萬元，對(duì)樓市交易的提振作用明顯。
從表面上看，“居住證滿三年可購二套房”和普通住房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整都可以起到刺激并促進(jìn)樓市交易量的效果，但其命運(yùn)卻截然相反。
“關(guān)鍵在于兩個(gè)政策在"鼓勵(lì)自住需求"的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)下，有著巨大差別。”張宏偉一針見血，“前者松動(dòng)二套房購買，與當(dāng)前樓市調(diào)控鼓勵(lì)剛需的基調(diào)背道而馳，而后者明顯主要有利于剛需降低置業(yè)成本。”
張宏偉進(jìn)一步分析認(rèn)為，全國“兩會(huì)”將召開，維穩(wěn)是基調(diào)，政策層面不可出現(xiàn)大幅波動(dòng)，尤其是不可出現(xiàn)由于個(gè)別地方政府樓市政策的調(diào)整而導(dǎo)致的全國范圍內(nèi)的效仿效應(yīng)。當(dāng)前調(diào)控政策不可微調(diào)幅度太大，尤其是不能超越過多“自住需求”這個(gè)門檻。
漢宇地產(chǎn)董事總經(jīng)理施宏叡直言，此次事件影響應(yīng)該不止于上海本地市場(chǎng)，更是對(duì)全國各地先前抱有微調(diào)沖動(dòng)的地方政府打消念頭，并且這樣的心理暗示作用會(huì)大于此前中山、蕪湖等地新政被叫停的事件。
2月14日，住建部官員表態(tài)，地方不得擅自調(diào)整樓市政策。記者注意到，這已成為眼下困擾許多地方政府的難題。
同策咨詢研究中心的報(bào)告同時(shí)給出了地方政策微調(diào)的建議，跟隨已經(jīng)進(jìn)行樓市政策微調(diào)的城市，這些微調(diào)措施的出臺(tái)沒有被叫停，并且被相關(guān)部門已經(jīng)默許，其他城市跟隨已經(jīng)出臺(tái)的微調(diào)措施可以降低政策出臺(tái)被叫停的風(fēng)險(xiǎn)。例如上調(diào)普通住房價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，北京、上海、天津、武漢、廈門等城市已先后落實(shí)。
種種跡象表明，如果樓市調(diào)控政策是自住需求市場(chǎng)出臺(tái)，保護(hù)自住需求購房者的利益，或可獲得中央政策的支持。例如差別化的信貸政策和限購政策，保護(hù)以自住剛性需求為主的購房者。
作者：田新杰 (來源：21世紀(jì)網(wǎng))
隨著央行強(qiáng)調(diào)對(duì)首套房優(yōu)惠、以及地方政府出臺(tái)各類樓市微調(diào)措施，導(dǎo)致近日一線城市的樓市大幅度回升，北京上海廣州深圳的成交量開始迅速放大，以2月份的第三周為例，北京住宅網(wǎng)簽成交量為4417套，其中新建住宅簽約2737套，上漲了219.4%。上海樓市同期成交量環(huán)比上漲70.5%，廣州上漲13.11%，深圳上漲35%。據(jù)說監(jiān)管部門已經(jīng)關(guān)注樓市全面反彈的可能，很多人又發(fā)出“樓市調(diào)控終結(jié)”的論斷。
坦率地說，按照目前調(diào)控的方式和強(qiáng)度，一定是“慢熊行情”，即房價(jià)不會(huì)一下子“打死”，而是頑強(qiáng)地在每一個(gè)小波段上來來回回，最終呈現(xiàn)出一種緩慢下跌方式。形成這個(gè)局面的主要原因是2008-2009年的“大救市”，大救市使得房地產(chǎn)從冰至火，房地產(chǎn)商積累了大量的資金，使得他們對(duì)付現(xiàn)在的調(diào)控有頑抗的實(shí)力。同時(shí)也給購房者一個(gè)深刻的心理陰影：“不惜用惡性通脹來拯救房地產(chǎn)”，所以，任何形式的微調(diào)都會(huì)給一些購房者嚴(yán)重的心理暗示，他們會(huì)急不可待地?fù)屩彿?，以為歷史將會(huì)重演。這反而導(dǎo)致監(jiān)管層一方面針對(duì)經(jīng)濟(jì)放緩不得不做出微調(diào)的同時(shí)，一方面又要繼續(xù)板著臉，將地方政府的微調(diào)一一遏制，比如現(xiàn)在就叫停了上海有關(guān)居住證滿三年即可買二套房規(guī)定。
那么，現(xiàn)在的樓市成交量反彈是不是全面而持續(xù)的?我們不這樣看。當(dāng)然，這種否定似乎也有著歷史陰影，比如2009年樓市的成交量轉(zhuǎn)暖，很多人都眾口一詞地稱之為“小陽春”，主要是因?yàn)榧侔唇覍?dǎo)致的，最終，小陽春變成了暴漲80%的超級(jí)行情。現(xiàn)在看來，這已經(jīng)變成了一個(gè)笑話。
我們的理由是，跟2009年的小陽春行情不一樣，小陽春有著力量極大的投資投機(jī)需求，富人購房者可以創(chuàng)造新的紀(jì)錄，因?yàn)樗麄冇袑?shí)力，而現(xiàn)在的反彈，則大部分是首套房業(yè)主的急不可待。盡管我們不想“以貌取人”，但是，還是要實(shí)話實(shí)說，就首套房業(yè)主的整體實(shí)力，他們是虛弱的，他們沒有能力回轉(zhuǎn)房地產(chǎn)走勢(shì)，他們不過是某個(gè)波段的套牢者而已。
“慢熊行情”最大的蒸發(fā)者不是交易量而是時(shí)間。房地產(chǎn)商要頑強(qiáng)等待，等待風(fēng)向的轉(zhuǎn)變;購買者要積累資金，來匹配還是處于高位回落不多的房價(jià);地方政府失去土地出讓金的豐裕，還是給出較高的土地底價(jià)，等待土地市場(chǎng)的振興，時(shí)間軋平和流逝掉了
一切，為了避免所謂的“大起大落行情”，中國開出的藥方是平穩(wěn)。恰恰是這種追求經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)的做法使得大量人力資源和機(jī)會(huì)就這樣喪失了，感受經(jīng)濟(jì)周期生命力變化的過程也喪失了，整個(gè)中國變成了沉默的等待行情。
真正調(diào)控的做法是嚴(yán)厲地收縮貨幣，而不是微調(diào)放松，盡快讓通脹回落到1%的水平。我們既然知道通脹是世界性長期趨勢(shì)，那就不要被歐債一些小插曲給誤導(dǎo)。任何強(qiáng)度的收縮貨幣、控制通脹都是應(yīng)當(dāng)?shù)?。中國的危險(xiǎn)不在于經(jīng)濟(jì)緊縮，而是以目前這種結(jié)構(gòu)擴(kuò)張。
強(qiáng)烈收縮經(jīng)濟(jì)會(huì)導(dǎo)致財(cái)政大規(guī)模吃緊，這恰恰是改革重啟的時(shí)機(jī)，因?yàn)槲覀?978年改革是財(cái)政枯竭、1994年改革是國企全面虧損、1998年則是銀行系統(tǒng)技術(shù)性破產(chǎn)，只有表面看起來不利的狀態(tài)下才可能帶來真正的自由而公正的改革。而現(xiàn)在的沉默等待局勢(shì)，只不過一點(diǎn)點(diǎn)耗盡資源和熱情，最終，它將是靜水流深式的深潭。 (來源：21世紀(jì)網(wǎng))
