2011/8/13 12:01:13 作者：網風 來源：1
最近一段時間，全國各地土地“流標”、“流拍”的聲音不絕于耳，且大量地塊以底價成交。國土部日前公布的最新數據顯示，今年前7個月，全國土地流標數量達到353塊，比去年同期增長242%，其中7月份土地流標數達到61塊，相當于1-2月流標數的總和。
在土地流拍率持續攀升的同時，溢價率卻在不斷下降。“土地市場的拐點已經出現。”陽光100常務副總裁范小沖告訴《華夏時報》記者。
限購城市流拍率大增
8月10日和11日，沈陽土地儲備交易中心公開拍賣7塊土地，其中4塊土地因無人競買而流拍，其余3塊土地則低價成交。沈陽于今年3月出臺限購令之后，土地頻頻流拍流標，7月更是成為全國土地流拍最多的城市。
在此前的7月25日，東莞樟木頭生態城首批5幅用地全部流拍。業內人士認為，這是市場對東莞可能會進入新一輪限購名單的反應。
實際上，從6月份開始，全國范圍內土地流拍流標數量開始大增。據國信證券統計，今年1月至5月中旬，住宅土地流拍宗數僅為31宗。而從6月1日至7月19日，住宅用地流拍宗數就高達37宗。
鏈家地產市場研究部人士表示，被限購的城市住宅土地流標明顯。在全國土地流標前十沈陽、濟南、大連、東莞、北京、成都、太原、臺州、溫州、武漢的城市中，除東莞和臺州之外，其余8個城市均已實行執行限購政策。
“后市走勢不明朗是開發商拿地積極性減弱的重要原因。同時，隨著市場不斷下行，開發商的資金壓力進一步加大，在拿地上趨于謹慎，這使得最近兩個月土地流拍流標大幅增加。”中國指數研究院分析師王亮(微博)向記者表示。
其中，長三角區域實行限購的二三線城市是土地流拍的重災區之一。以蘇州為例，在6月底舉辦限購后的首場大型土地拍賣會上，共有34宗地塊入市，超過20%的土地流拍。
蘇州新滄浪房地產公司董事長史建華告訴記者，由于當地開發商認為蘇州的限購政策比較嚴厲，對后市普遍擔憂，不少當地開發商今年都沒有買地。
顯然，對一些資金鏈趨緊的開發商而言，“占有”土地資源已顯次要，怎樣“消化”這些資源則越來越急迫。
國土部數據顯示，上半年主要城市地價環比增速也在趨緩。“在經濟軟著陸的要求下，貨幣緊縮政策將會維持一段時間，受此影響，諸如土地這類的資產價格將會處于下行的通道中，土地的溢價率繼續走低，土地市場下行的趨勢在中長期內難以改變。”西南證券房地產分析師肖劍告訴記者。
王亮則認為，由于今年上半年全國僅完成供地計劃的25%，下半年的土地供應力度將加大。“流拍流標現象預計會更加嚴重。”
“地方政府坐不住了”
華遠地產董事長任志強認為，目前的政策如持續下去，最先坐不住的不是開發商，而是地方政府。
一位開發商告訴本報記者，以前都是開發商急著買地，如今一些地方政府則放下身段，主動上門向開發商推銷土地。SOHO中國董事長潘石屹的觀點證實了上述開發商的說法。他曾公開表示，今年一個月內接待了三個推銷土地的地方政府，這是地方政府過于依賴土地財政的表現。
“讓我們深有感觸的是，過去，每次參加土地拍賣都不知道會遇到多少競爭對手，是否能最終拿到土地，而現在開發商追漲土地的現象已經越來越少，獲得土地的可能性越來越大。”上述開發商說。
范小沖則認為，一個企業如果要發展，就必須有土地儲備，因此一些全國性的大開發企業仍進行正常的土地儲備。而一些中小企業則由于資金鏈問題選擇觀望。
“必須重視今年地方債對于地方政府出讓土地的影響，現在地方政府的財政形勢嚴峻，地方投資又急需用錢，出讓土地的心情十分迫切。”范小沖向記者表示。
國家審計署統計數據顯示，至2010年底，地方負有償還責任的債務余額中，承諾用土地出讓收入作為償債來源的債務余額為25473.51億元，共涉及12個省級、307個市級和1131個縣級政府。而地方債的解決已經成為備受關注的問題。
盡管多年來土地財政廣受詬病，但在事權、財權倒掛的分稅制稅收體系未得到根本改變，以及地方債務高企的前提下，土地批租收入仍將是地方財政收入的最重要來源之一。不管是土地流拍，還是地價下跌，都將對地方政府的財政收入造成沖擊。如果土地市場延續目前的走勢，地方政府主動上門推銷土地的情況恐將愈演愈烈。
此外，業內人士認為，在政策的疊加效應下，土地市場下行將是未來一段時間的趨勢。而地價與房價緊密相連，土地市場的低迷，或將預示著房價將進一步調整。
