2011/11/9 8:48:40 作者：花小落 來源：1
當前樓市已經進入整體下行階段。從市場反映的現象看，繼一線城市部分樓盤降價后，降價趨勢正在向二三線或更大范圍蔓延。而由于銷售萎縮、庫存積壓使得包括行業龍頭在內的房地產企業不得不選擇降價促銷、以量變現等最現實的生存法則。接受《經濟參考報》記者采訪的業內分析人士認為，調控持續已成定局并在逐漸落實到降價環節。
調控 持續從緊已成定局
國務院總理溫家寶日前表示，中國下調房價是國家堅定的政策，調節后的房價將使民眾能夠接受，也使房地產業健康有序發展。“對于房地產一系列的調控措施，決不可有絲毫動搖，我們的目標是要使房價回歸到合理的價格。”這是繼國務院常務會議后，中央層面又一次強調繼續嚴格執行政策，鞏固調控成果。
事實上，一系列限購、限貸等樓市調控政策已經顯現效果。中國指數研究院7日發布的“中國主要城市房地產每周交易數據情報”顯示，11月首周樓市繼續走低，當期監測的35個城市，28城市樓市成交量同比下降，6城市成交量降幅在50%以上。
但是針對整個房地產行業的高壓態勢仍然非常明顯。近期財政部部長助理王保安也表示，將加快推進房產稅的實施，下一階段有關部門會針對房地產市場的實際情況完善稅制，加快稅收政策的制定。此外還有首套房按揭貸款利率上浮，銀行嚴控開發貸等。
珠海市于本月初開始執行的“雙限令”也明確回應了市場上關于調控可能松動的一些擔憂。珠海市要求對新增住宅項目實行限價，主城區范圍內實行限購。業內人士指出，珠海市加強版的雙限令顯示出地方政府調控房地產市場的迫切性。
中原地產市場研究總監張大偉告訴《經濟參考報》記者，“房地產調控政策短期不會放松，目前來看持續到明年已經成為定局，期待政策在明年初放寬的可能性基本沒有。”
中國社科院經濟學博士馬光遠持同樣觀點，他說“現在整體的價格趨勢已經非常明顯，經過一系列的調控，無論是70個大中城市還是重點城市，房價已經基本停漲，包括龍頭開發商在內也出現了實質性的降價行動，這說明一系列調控措施起到了作用，有效地遏制了投資投機。明年上半年之前只要繼續堅持限購政策，房價都會是整體向下的趨勢”。
上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，與2008年相比，盡管整個樓市的調整幅度未必會更大，但持續的時間肯定會更長。“由于目前房價剛開始下跌，按照這種降溫態勢，預計明年上半年才能收到顯著效果。到時候中央政策有望出現松動。”
降價 房企普遍變招求生
上海、北京等一線城市引發樓市降價潮后，近期全國房企打折促銷的信息接連不斷。中國房產信息集團總裁周忻告訴《經濟參考報》記者，房產電子商務平臺EJU網站此前與萬科合作在深圳以特價房打響促銷戰后，又與龍湖地產在華東推出限時團購活動。“活動中共推出近千套房源，5天內賣出20億元，9成房源被認購。”
據記者了解，萬科、龍湖、星河灣等企業目前都有不同程度的降價促銷樓盤項目，其中部分項目降價幅度在20%至40%。“降價”已成為開發商眼中的敏感詞，由于上海、深圳等地房價下降遭遇業主“維權”糾紛，由此引發退房潮后，開發商的降價手段變得更為靈活隱蔽，除了傳統的打折促銷策略，還在嘗試其他招數以價換量。
周忻告訴記者，包括龍頭企業在內的很多房企很早就已進入“網上賣房”的電商領域。周忻說“當前房地產形勢已經明朗，現金為王、流水第一的經營理念更為重要，公司可以低調，營銷不能低調!”
而統計數據則顯示，EJU電商網站近期在全國10個城市累計上線92個新房項目，成交897套房源，成交面積逾6萬平方米，金額超過10億。
除了萬科、中海、綠地等房企加入降價隊伍。上海長泰東郊、西郊別墅宣布各自下調售價達20%至25%。近期保利家園也開始“變相降價”，部分樓盤通過贈送車庫和免契稅等方式加大優惠幅度。
張大偉分析稱，“從目前市場情況來看，市場供應已經出現了相對過剩，所以必須降價促銷才能換得成交量。此前上海的降價潮已經明顯刺激到其他城市，在限購等政策下購房者期待房價下降的幅度會更大，預計跟進的降價項目會明顯增加，降價潮將更加普遍。”
出現降價的不僅僅是一線城市和知名房企。事實上，此前杭州下沙區的“保利灣天地”和“世茂首府”大幅降價促銷后，二線城市房價集體下行序幕便已經拉開。中原地產向《經濟參考報》提供的數據顯示，當前杭州新開樓盤成交均價較周邊樓盤的降價幅度在10%至20%;主城區成交均價從8月的21000元/平方米，已下跌至17000元/平方米，降幅近20%。
除杭州外，成都、南京、天津等二線城市新開樓盤成交價格也已開始出現下跌。其中，成都降價幅度大部分在5%至10%之內，降價范圍已波及主城區和郊縣;南京的新開樓盤均價降幅約10%，近郊住宅價格降幅較為明顯;天津的新房均價降幅則在5%至15%。
在重慶，進入11月后先后有包括中海、和黃、保利、魯能、金科協信等大小房企都不約而同的加入促銷的行列。重慶業內人士王雪松稱，目前重慶市場上大力促銷的，最多的還是大企業，這是因為重慶沒有限購，只要開發商愿意降價，出貨速度就會很快。
中原統計數據顯示，接近七成的一線房企前三季度未完成年度銷售任務的75%。前三季度報顯示，在A股上市的房企中，七成房企經營性現金流為負，超過四成房企凈利潤下滑甚至虧損，80%以上房企負債同比增加。
收緊 房企資金鏈深度承壓
在政策持續高壓之下，房地產企業的資金鏈也不斷收緊。Wind統計數據顯示，2011年三季度，146家上市房企共計實現營業總收入866.3億元，同比下滑22%。從凈利潤指標看，146家上市房企共計實現歸屬于母公司股東的凈利潤97.1億元，同比下滑了25.5%。
上市房企業績下滑的背后，是銷售不暢、庫存高企的慘淡局面。以“萬保金招”四大龍頭企業為例，截至8日，除招商地產外，萬科、保利、金地均已公布了10月的銷售數據。數據顯示，10月單月，萬科實現銷售面積100.4萬平方米，銷售金額103.4億元，同比分別下降23.18%和33.33%，這已是萬科銷售額連續第三個月同比下降。
保利地產和金地集團同樣也面臨著銷售同比下滑。保利地產7日發布公告稱，10月份公司實現簽約面積56.94萬平方米，同比下降26.79%;實現簽約金額54.20億元，同比下降39.27%。同天，金地集團公布的銷售數據顯示，10月公司實現簽約面積19萬平方米，同比減少38.1%;簽約金額26.7億元，同比減少29.4%。
受銷售持續低迷影響，上市房企存貨壓力進一步增大。Wind統計顯示，三季度末，房地產板塊146家公司存貨達1.22萬億元，較去年同期的8593億元大增41.98%。此外，衡量上市房企資金鏈狀況的經營性活動現金流量凈額的下滑速度逐步加快。從三季度的數據看，146家上市房企的經營性現金流量凈額為負的191.723億元，而在去年同期則為負的51.5億元，同比大幅下滑272.2%，其中90家房企三季度經營性活動現金流為負值。
東莞證券研究報告認為，行業融資困難、成本增加，面對資金與業績雙重壓力，大多房企在四季度將會加大推盤力度以及逐步降價促銷。未來樓市銷售難度仍然較大，銷量難以大幅增長;同時隨著房價向下，房企利潤將受到壓擠。因此預計2011年以及2012年房地產企業業績增速將出現放緩。
北京一家上市房企資深人士告訴《經濟參考報》記者，種種跡象表明，房地產調控政策將繼續保持從緊，去庫存壓力仍將繼續攀升，在限購等政策影響及越來越多的購房者降價預期增強的情況下，適度降價或許是比較理智的選擇。公司管理層已經在考慮如何應對未來半年內可能出現的量價齊跌的風險，財務策略也更加注重穩健。
