2011/9/22 8:54:58 作者：網風 來源：1
在南京市六合區，一個名為宇揚·雨花石文化園的樓盤尚未封頂，但該開發商于9月初突然“失蹤”，波及200余名購房人和多家供應商。中國證券報記者調查發現，該樓盤開發商為南京宇揚置業有限公司，其為南京市宇揚集團下屬房地產公司。當地傳言，宇揚集團董事長楊軍因公司資金鏈斷裂攜款逃逸。
今年以來樓市調控深化、銀根緊縮，二三線城市中小開發商資金壓力比往年更大，多地出現開發商“失蹤”或停工現象。業內人士認為，年底二三線城市中小開發商“破產潮”或將出現，部分限購城市有可能出現大批爛尾樓，中小開發商今年冬天會更艱難。
一夜之間人去樓空
知情人士透露，宇揚·雨花石文化園樓盤二期項目購房者200多戶，其中186戶交了定金，每戶10萬元，約50戶一次性交清房款，二期款項(包括定金)約3000萬元。
項目規劃表顯示，該項目總建筑面積約為23萬平方米，總戶數約為1700戶，二期共216套。
根據搜房網報價，該樓盤均價3400元/平方米。一位購房者表示，因為銀行貸款難以獲得，聽說一次性付款能優惠，他們拿出全部積蓄，并向親友舉債，付清購房所需的40萬元。不料，房子還沒蓋好，老板卻跑了。
不僅僅是購房者，多家供貨商、工程隊代表聞訊趕來，他們在債務登記表寫上宇揚的欠款。除了供應商的貨款尚未支付，還有1000多萬元施工款未結算。
“宇揚遲早會出問題的，他們從來不會主動去支付款項，拖延供應建材款時間太長，天天打電話，也拿不到錢。”一位供應商說。
雖然樓盤尚未封頂，但六合區房管局產權登記科的相關工作人員稱，他們已給宇揚·雨花石文化園二期銷售頒發了預售許可證書。
該樓盤售樓的廣告宣傳材料號稱自己是國家發改委立項項目，售樓處墻壁懸掛多張楊軍和視察公司的各級領導合影照片，售樓大廳櫥窗處一塊金牌匾特別引人注目，由世界杰出華商協會授予江蘇南京市宇揚集團“世界杰出華商協會會員單位”。
楊軍用10年時間創造的“宇揚神話”，在一夜之間灰飛煙滅。位于南京六合大廠太子路上的集團總部已人去樓空，公司被法院查封，門口還貼有一張欠繳10多萬元電費的催繳單。當地政府已經成立工作組，封存、凍結宇揚集團的所有資產。
9月17日，該樓盤工地復工，不過原在建的二期工程已轉由其他開發商處理。
據購房者透露，售樓處開始為已支付定金和房款購房者簽訂“維權關系轉讓合同”的協議，將購房者所交付的認購定金以及首付所余下的欠款轉移到名為“瓜埠安裝有限責任公司”名下。
中國證券報記者從相關方面證實，包括一些國有大銀行和股份制銀行涉及這一項目，貸款總額不少于3億元。此外，宇揚集團通過民間籌集的資金不少于3億元。中國證券報記者向南京多家銀行求證貸款數額，這些銀行均三緘其口。
在房地產嚴厲調控的背景下，開發商資金鏈趨緊成為常態。中秋節期間，有知名房企就爆出因資金鏈問題可能被收購的傳聞。雖然相關房企對資金鏈斷裂傳聞予以否認，但房企資金壓力大是不爭事實。
與此同時，監管相對寬松的私募股權基金(PE)逐漸成為新型地產融資業態的合適載體。國內的房地產私募基金自2010年起開始成批出現，2011年房地產調控的進一步收緊為房地產私募基金的發展提供了機會。
業內人士估計，目前國內地產基金的總規模已達數百億元。房地產私募基金是拯救房企的“白衣騎士”，還是換了一身行頭的另類地產商?這恐怕還需要經過市場的考驗。
私募基金不差錢
“中小開發商已經挺不住了，我們就是要解他們的燃眉之急。”黃金灣投資集團董事長申威說。9月13日下午，黃金灣投資對外群發了這樣一條短信：“房地產項目差錢了怎么辦?黃金灣投資百億收購優質房地產項目……”和對資金饑渴的開發商相比，號稱擁有近百億資金的黃金灣投資集團似乎發愁的是怎樣才能把錢花出去。
與傳統開發商相比，房地產私募基金的資金并不依賴銀行。黃金灣聲稱其資金來自于多年在地產投資領域的各種積累，蘇鑫旗下的高和投資則來源于蘇欣本人的人脈關系。申威這樣解釋地產基金的優勢：“地產基金其實就是用自己的錢辦自己的事。以往地產公司的杠桿融資模式有很大的風險，特別是在行業受到調控的時候。如果讓一個資金鏈吃緊的房企勉強維持一個項目，難免出現蹩腳的營銷、糟糕的物業、低劣的施工。而房地產私募基金通過自有資金運作項目，加上專業的運作，就可能把一個項目救活，風險也能夠降低。”
事實上，由于目前中國的房地產私募基金剛剛起步，單只基金的體量較小。面對較大的地產項目，單只基金很難獨立接手。“其實地產基金還處于相互扶持、互幫互助的階段。”申威說。
投資瞄準高收益
幾乎每只房地產私募基金的管理者都對外表示，房地產私募基金的存在有利于房地產行業的健康發展。金海灣投資表示，愿意參與包括住宅、商業、旅游、養老在內的各類地產項目。“實現收益是經營的最大目標，黃金灣更愿意從股權層面接手地產項目。”
而高和投資似乎對商業地產項目更感興趣。高和掌門人蘇鑫曾任SOHO中國的運營負責人，對商業地產項目的操作經驗豐富。蘇鑫將高和比作“中國的鐵獅門”，鐵獅門是美國的一只商業地產基金。另一只房地產私募基金河山資本董事長兼總裁曹少山表示，河山資本主要關注二三線城市的住宅開發項目和綜合體項目，總建筑面積不超過30萬平方米，項目周期不超過4年的項目。
高和投資稱，其商業地產投資模式有助于引導民間資本。“整體收購、整體包裝、整體出租”，在進行“資產精裝修”之后，高和將其出售給“新富階層”，換句話說就是山西、內蒙一代的能源企業主。蘇鑫將這些習慣于長期持有物業的資本稱為“安全性資本”。安全性資本接手項目后，地產基金獲利，實現“退出”。山河資本的曹少山則表示：“項目的買家主要是改善型需求用戶。我們刻意回避目標客戶為投資、投機性需求為主的項目。”
在今年8月舉行的觀點地產博鰲論壇上，蘇鑫表示，房地產行業已經進入到了直接融資的時代，以往依靠銀行信貸間接融資的時代已經過去了。房地產基金可以引導民間炒房資金擺脫投機狀態，而資產的證券化則可以將炒房資金變為地產供應資金。
多個房地產私募基金管理者都表示，目前其管理基金產品的收益率在15-30%之間，與房地產信托產品的收益率相當。運作上，房地產信托與房地產基金有一定的相似之處。值得注意的是，近期房地產信托出現了延期兌付、預期收益率無法實現的風險。房地產私募基金的高收益能否持續，關系到這個新生行業能否邁好第一步。
房地產基金的投資者與管理者的信心都來自于一個前提，那就是中國的城市化不會停止，中國的房地產行業除政策風險外不存在系統性風險。如果這個前提成立，房地產基金之中的優秀者或能扮演地產行業整合者的角色。但中國的房地產行業是否存在系統性風險，還是一個眾說紛紜的問題。
