2011/9/28 8:34:04 作者：網(wǎng)風(fēng) 來源：1
如果說2008年那場金融危機(jī)中，最受關(guān)注的高危房企是恒大，那么如今，最受調(diào)控重?fù)舻钠髽I(yè)，已經(jīng)換成了綠城。
從9月21日至9月27日的這一周時間，綠城中國的股票市值下跌近30%，并直接影響香港上市的內(nèi)地房地產(chǎn)股，整個A股房地產(chǎn)市值也出現(xiàn)大幅縮水。
綠城此輪股價危機(jī)的直接導(dǎo)火索，來自某外電關(guān)于中國銀監(jiān)會就綠城集團(tuán)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)進(jìn)行調(diào)查的消息。根據(jù)上證報記者的深入調(diào)查，綠城中國的資金鏈危機(jī)已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)共識。部分人士甚至用“高危”來形容綠城。更有消息稱，綠城正在醞釀資本市場的重大動作，以擺脫目前的資金困境，其中曾經(jīng)考慮或仍在考慮的方案之一是在香港聯(lián)交所退市。
綠城股價一周跌近30%
9月22日，對于綠城來說無疑是個黑色星期四。在這一天以前，綠城的股價和其他房地產(chǎn)企業(yè)一樣，低位徘徊，但漲跌互現(xiàn)。從9月22日起，綠城中國的股票開始連續(xù)數(shù)日的大陰跌。22日當(dāng)日盤中一度低見4.43港元，跌17.35%，并拖累一批內(nèi)地房地產(chǎn)股集體下挫。在一條消息的震動下，市場開始恐慌：房地產(chǎn)企業(yè)的泡沫是否即將破滅?
在這條外電中，有消息人士表示，中國銀監(jiān)會近日發(fā)文，要求信托公司展開與綠城集團(tuán)及關(guān)聯(lián)企業(yè)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)情況調(diào)查，并要求直管的信托公司填寫與綠城集團(tuán)及關(guān)聯(lián)企業(yè)開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)調(diào)查表，并根據(jù)項目運行情況注明風(fēng)險判斷意見。
消息一出，綠城中國緊急發(fā)布公告表示，公司并未接到任何中國銀監(jiān)會通知，要求調(diào)查綠城集團(tuán)的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。公司目前開展的信托業(yè)務(wù)均符合規(guī)定，公司資金財務(wù)狀況穩(wěn)健正常。
然而，這一表態(tài)并未平息市場已經(jīng)開始的恐慌。從9月22日開始，綠城股價一路下跌。到9月27日發(fā)稿時止，綠城股價已經(jīng)跌至3.9港元。市盈率3.6倍。較2006年7月13日綠城在香港上市的發(fā)行價8.22港元，跌幅超過50%。
綠城危機(jī)：高負(fù)債與銷售低迷
市場的恐慌并非沒有依據(jù)。受此輪房地產(chǎn)調(diào)控影響，綠城的資金危機(jī)在最近兩個月內(nèi)已經(jīng)開始發(fā)酵。“我們老板在私底下已經(jīng)提過好幾次了，綠城現(xiàn)在是高危情況。”一家大型房地產(chǎn)企業(yè)的高層透露。
所謂的綠城“高危”來源于其高負(fù)債經(jīng)營的策略，以及目前銷售市場的低迷。當(dāng)銷售回款不利，新的融資又難以為繼，房地產(chǎn)企業(yè)的寒冬不可避免。
“綠城與恒大的共同點是：宋衛(wèi)平與許家印一樣，賭性十足。在資本動作方面相當(dāng)激進(jìn)，且敢于冒險。而調(diào)控期一到，往往這類企業(yè)最為焦灼。有所不同的是，恒大的大眾住宅性質(zhì)讓其成功以價換量，回籠了大量現(xiàn)金流。而綠城的高端物業(yè)定位無一不是處于限購、限貸的‘重災(zāi)區(qū)’。銷售遲緩令本就高負(fù)債運營的綠城更加捉襟見肘。”一位與綠城和恒大均有合作的代理企業(yè)高層介紹。
根據(jù)綠城中國上半年業(yè)績報告，截至今年6月末，綠城的凈資本負(fù)債率為163.2%，較去年底上升31.2%。截至6月30日，公司可動用的銀行現(xiàn)金及結(jié)余僅67.44億元，但一年內(nèi)到期的銀行借款和其他借款則高達(dá)135.14億元。實際上，綠城中國近幾年來一直以高負(fù)債著稱，綠城集團(tuán)主席宋衛(wèi)平也不止一次地高調(diào)表示，房地產(chǎn)企業(yè)一定是資本驅(qū)動型產(chǎn)業(yè)，沒有高負(fù)債的支撐，房企不可能實現(xiàn)滾動式發(fā)展。
但也正因為這一點，綠城最害怕的就是宏觀調(diào)控。因為銷售一旦受阻，高負(fù)債企業(yè)的現(xiàn)金流將受到考驗。
截至今年6月30日，綠城中國的銷售額為201億元，僅完成今年全年目標(biāo)550億元的36.54%。此外，今年的5月至7月的3個月中，綠城中國新項目的去化率均在40%以下，遠(yuǎn)低于2008年金融危機(jī)爆發(fā)時期的同期數(shù)據(jù)。一位與綠城有業(yè)務(wù)合作的企業(yè)人士介紹，綠城的高端物業(yè)購買人群基本上都是投資客，這些需求受限購政策直接打擊，使綠城的房子比一般企業(yè)更難出手。“對于高端物業(yè)來說，降價也不是辦法，降少了沒人買，降多了開發(fā)商就賠了。這是個兩難選擇。”上述人士稱。綠城中國常務(wù)副董事長兼執(zhí)行主席壽柏年也在2011年中期業(yè)績發(fā)布會上直言，當(dāng)前銷售比年初的預(yù)期要差，隨著限購區(qū)域可能進(jìn)一步擴(kuò)大，下半年的去化率(銷售套數(shù)/總套數(shù))或許還會低于上半年。
而根據(jù)記者的調(diào)查，從7月至今，綠城多數(shù)在售物業(yè)仍然滯銷，部分物業(yè)的價格也開始悄然松動。以上海、杭州兩地的幾處物業(yè)為例。目前綠城在上海主推的物業(yè)玉蘭花園，除5月份售出20套外，從6月至今，平均每月的去化量在5至8套之間。價格方面，該物業(yè)也在連續(xù)3個月均價5萬元以上，悄然調(diào)整為目前的4.6萬元/平方米左右。杭州西溪誠園的月銷售均價在2010年7月至2011年7月間維持3萬至3.5萬元/平方米，到今年8月后重新回到2.9萬元/平方米。樓盤銷售人員告訴記者，綠城房價一直“只做加法不做減法”(即只漲不降)。但如果有購房誠意，在全款9.8折的基礎(chǔ)上，銷售人員仍可以代為申請更低折扣。
“被收購”傳聞四起
“我們認(rèn)為如果綠城房地產(chǎn)信托被查，原因不應(yīng)該是過程違規(guī)，主要是償還風(fēng)險可能已經(jīng)顯現(xiàn)。”某大型信托公司內(nèi)部人士稱。綠城的資金鏈危機(jī)到底嚴(yán)重到什么程度，綠城可能的解決辦法是什么?這是業(yè)內(nèi)最為關(guān)心的。
一位美國上市房企負(fù)責(zé)人表示，房企資金鏈危機(jī)集中爆發(fā)時間將在今年元旦前后。其重要原因是很多短期貸款一般在年底支付。如果今年綠城的銷售額達(dá)不到480億元，或?qū)⒚媾R被債務(wù)拖下深淵的危險。
而根據(jù)記者了解，綠城目前已經(jīng)開始考慮應(yīng)對之策。此前，有消息稱，海航置業(yè)將收購綠城中國，以盤活其資產(chǎn)。而根據(jù)上證報了解，海航高層已經(jīng)否認(rèn)了這一傳聞。不過，引入新的投資方進(jìn)行戰(zhàn)略合作，對于綠城來說將是概率很大。另外，一位接近綠城的人士透露，綠城正在考慮資本市場的重大動作，退市可能是其考慮的方向之一。
分析人士稱，綠城實業(yè)資產(chǎn)其實相當(dāng)優(yōu)質(zhì)，目前只是受困于現(xiàn)金流壓力。因此，有實力為綠城輸血的資金方應(yīng)該可以從這一輪整合中受益。如果綠城如復(fù)地一樣在香港資本市場退市，等于在3.6倍市盈率時低價收購了流通股份。待幾年后重新整理上市，動輒10倍以上市盈率的發(fā)行價將令投資人大大受益。
不過，這一消息并未得到綠城方面的證實，截至發(fā)稿時，綠城新聞發(fā)言人未接聽記者的電話。
更長遠(yuǎn)的風(fēng)險來自目前房企長貸還短貸的融資模式。近年來，包括綠城、恒大、碧桂園、雅居樂等大型房企紛紛展開中長期票據(jù)融資。但從融資用途上看，大量企業(yè)將新資金用以償還短期貸款，把3年內(nèi)的中短期負(fù)債轉(zhuǎn)換成5至7年的長期負(fù)債。這種做法減輕了調(diào)控期企業(yè)的償債壓力，但又為負(fù)債率的直線上升埋下隱患。
