2011/10/5 8:46:00 作者：網風 來源：1
調查
各地樓市今非昔比 金九銀十風光不再
對指望借助天時大撈一把的開發商而言，“跌”字成了9月樓市的主旋律。在傳統的“銀十”開局期間，市場仍處于低迷狀態。專家指出，在沒有任何外界力量打破這種趨勢的前提下，樓市下跌的節奏勢必會加速，價格拐點也將進一步確立。
據北京中原地產監測，9月北京一手住宅簽約量為5236套，二手住宅簽約量為8750套，成交量依然維持低迷狀態，相比于去年這兩個數據都下降了50%左右，也是最近3年9月期間北京樓市成交的最低值。
在傳統的“銀十”初期，記者走訪發現，市場依然十分清冷。從北京市房地產交易管理網獲知，10月1日，北京期房住宅成交98套，現房住宅成交3套，二手住宅成交15套，均處于交易谷底狀態。
來自中國指數研究院的數據顯示，9月一、二線城市樓市成交量普遍遭遇下跌局面，在其監測的30個大中城市中，有七成城市樓市成交量處于環比下降的態勢。其中，廣州、深圳商品住宅成交量比起本已成交低迷的8月份再下跌30%，上海、天津商品住宅成交量環比下跌近10%。
樓市供求發生巨變
對于開發商而言，借助“金九銀十”賺個盆滿缽滿無疑對緩解整個資金鏈狀況意義重大。尤其是在今年，開發商資金鏈普遍繃緊，那么9月、10月的樓市收成勢必將進一步影響開發商的狀態。
郭毅表示，從市場規律來看，最好的銷售季節成交難以大幅反彈，估計10月份市場難有太大起色。
陳國強表示，年底一般是開發商比較難熬的日子，他們既需要償還信貸欠款，也需要支付工程款、員工年終獎，如果“金九銀十”成交低迷，那么必將加劇開發商在與政策博弈中的失衡感。
陳國強預計，在開發商普遍負債增加、供應量增大、購買力不足的局面下，開發商必然更期望采取以價換量的銷售模式，房價下跌的步伐有望加快，價格拐點有望加速確立。
其實，類似的局面在3年前曾出現過。2008年9月，在從嚴調控之下，當月市場成交十分低迷，隨后全國多個城市發生了實質性的房價下跌，不過，受到國際金融危機的影響，宏觀調控為之轉向，房地產市場調整的軌跡就此打斷。
但目前隨著調結構、轉方式，中國經濟基本面持續向好，另外CPI居高不下等因素也決定了本輪調控的持續性和深入性。
陳國強表示，從目前政策釋放出來的信號看，樓市調控從緊的方向不會改變，控制高房價的預期仍將持續較長時間，這將根本決定樓市的走勢。
壓力
106家上市房企債務突破萬億 負債率達72%
106家上市公司房地產企業的半年報已經披露完畢。22%的業績增長背后，一個尷尬的事實讓人驚訝，房企背負的債務也已經超過萬億元。
上半年，上市房企整體資產負債率達到了72%，負責總額突破1.09萬億元，同比上漲41%。其中，最具殺傷力的流動負債已經占到負責總額的70.6%，同比上漲54%。
房地產信托迎來密集兌付期 中小開發商“命懸一線”
房地產信托從2009年開始發行量猛增。根據中國信托業協會數據，2010年投向房地產的新增信托資金累計超過2800億元，今年上半年投向房地產的新增信托資金累計達2077.66億元，房地產信托資金余額6051.91億元。
房地產信托產品期限一般為1-2年，由此，從2011年9月開始到2012年末是房地產信托集中兌付期，由于兌付資金量龐大，帶來的兌付壓力可想而知。
據了解，開發商目前信托融資成本一般在15%以上，極個別項目甚至達到25%-30%。融資成本如此之高，市場銷售卻疲態盡顯，兩面擠壓下，房地產信托風險不斷累積。
房企資金鏈風險不斷加大
金九踏空，樓市黯淡，利空消息不斷傳來。近期，黑石撤資、綠城受銀監會調查傳言、對沖基金狙擊內房股使股價暴跌、標普再出“黑名單”等成為樓市的熱門話題，無不顯示出市場的恐慌情緒正在蔓延，而且國際投資者似乎比國內更加悲觀。
本周，全球最大的私募股權公司黑石集團首次從中國樓市撤資，將上海一家經營良好的購物中心出售給香港富豪鄭裕彤，此舉被視為國際熱錢撤出中國房地產市場的信號。
9月27日，自調控以來一直給中國房地產行業“負面”展望的國際評級機構標準普爾稱，如果中國房地產銷售額在2011年下半年下降20%、2012年下降30%，一半以上的地產商會出現流動性問題，并預計2012年房價將下跌10%。
調控6個月以來，隨著銷售不利和持續的銀行借貸緊縮，各界對開發商資金鏈是否會斷裂的擔憂也日漸加深。
支撐
1月至8月全國保障房開工率為86%
住房城鄉建設部9日公布，今年1月份至8月份，全國除西藏外城鎮保障性住房和棚戶區改造住房已實物開工868萬套，開工率為86%。
開工率超過全國平均水平或與全國平均水平持平的有19個地方。其中，開工率超過100%的有河北、遼寧、福建、山東、陜西。其余的分別是甘肅98%、寧夏97%、河南96%、山西94%、貴州92%、新疆生產建設兵團92%、新疆自治區91%、天津90%、湖北88%、吉林87%、江西87%、黑龍江86%、江蘇86%、廣西86%。
保障房新舉措及時回應社會關切
19日舉行的國務院常務會議，研究部署進一步做好保障性安居工程建設和管理工作。一系列新舉措釋放出明確信號：政府對于社會廣泛關注的保障房建設管理中的難題正逐一破解，加快實現住有所居目標的決心堅定不移。
公租房能住多大面積、交多少租金?
社會對此廣泛關注。針對公租房的建設標準和租金標準問題，國務院常務會議明確：以小戶型為主，單套建筑面積以40平方米為主，租金標準由市縣政府結合當地實際、按略低于市場租金的原則合理確定。這無疑給地方推進公租房建設提供了可供操作的基本標準，同時又給各地制定具體租金標準留有余地，體現了原則性與靈活性相結合。
保障房的可持續運營如何保證?
針對資金籌集問題，國務院常務會議不僅決定中央繼續增加資金補助，同時給出了新的政策，如公租房項目可以規劃建設配套商業服務設施，統一管理經營，以實現資金平衡。眾所周知，在保障房大規模推進過程中，由于公租房運營周期長、社會資金進入積極性不高，國務院常務會議出臺的新政策無疑為公租房的可持續運營提供了新的資金來源。
誰來為保障房質量負責任?
針對保障房質量誰來保障的疑問，國務院常務會議要求項目法人對住房質量負永久責任，逐步推行參建單位負責人和項目負責人終身負責制。讓保障房成為放心房既是群眾的期盼，也是政府的承諾,推行質量終身責任制，無疑從制度建設上為保障房質量加了一道安全鎖。
變相福利分房怎么處置?
針對當前出現的借保障房分配變相進行福利分房的現象，國務院常務會議要求切實防范并嚴厲查處騙購騙租保障性住房、變相福利分房和以權謀私行為，切實糾正將保障性住房違規出售、轉借、出租或轉租、閑置、改變用途等行為。這給種種不法行為下了禁令，傳遞出政府堅決維護住房困難群體合法權益、確保公平分配的決心。
分析
三重壓力能否加速房價深調
傳統的樓市銷售旺季并沒有給低迷的房地產市場帶來“驚喜”。根據市場機構的統計，9月份以來，國內多個城市樓市成交量持續處于低位;與此同時，不久前多個上市房企公布的半年報顯示，房企的存貨量已經達到4年來最高水平;除此之外，隨著流動性的不斷收緊，房企資金鏈更是日益緊張。在成交低、存貨增、資金少三重壓力下，房價深度調整的跡象卻并不明朗，未來樓市的走向引人關注。
中國房地產學會副會長陳國強預計，在開發商普遍負債增加、供應量增大、購買力不足的局面下，必然更期望采取以價換量的銷售模式，房價下跌的步伐有望加快，價格“拐點”有望加速確立。
事實上，在調控不斷發力，銷量、庫存、資金等壓力不斷加大的情況下，樓市的天平已經開始發生明顯的變化。根據國家統計局發布的數據，在房地產調控政策累積作用下，8月份70個大中城市有46個城市新建商品住宅價格停止上漲步伐，與7月份相比，價格止漲城市明顯增多。
不過，雖然房價已經出現了明顯的下跌趨勢，但與人們期待的“拐點”仍有不小的距離。
張月表示，目前開發商試探性降價的成分仍多，但市場已經進入深度觀望期，成交量的持續下降，說明房價小幅下降難以被消費者接受，多數購房者仍在期待房價的進一步下降，這種觀望心理或推動四季度房價迎來深度回落。
房價尚難言“拐點” 但中國樓市已迎來“被控制”良機
2010年以來，中央政府出臺了一系列房地產調控措施。9·29出臺的一系列調控細則，讓公眾意識到此番調控絕不僅僅是一個形式，從而這一輪政策被冠以“新政”的稱號。如今，距離9·29新政整整一年，房價終于開始停止上漲態勢并出現松動。
那么，房價是否到了“拐點”?對此，農業銀行最近發布報告稱，中國房價增速的持續下滑不能作為拐點將至的判斷標準，認為目前房價拐點已經顯現或過于樂觀。報告稱，在當前錯綜復雜的國際國內經濟形勢下，二次探底的風險加劇，未來緊縮性政策轉向的可能隨時發生。有專家認為，應慎談“拐點”。首先，境外熱錢橫流、投資渠道缺乏;保障房建設尚需關注;房地產在地方財稅收入方面的“替代產業”還未培育。
雖然還不能就此斷定中國樓市已現拐點，但狂奔多年的中國樓市，似乎迎來了“被控制”的良機：去年以來，中國12次上調存款準備金率，5次上調存貸款利率，越來越緊的貨幣政策對樓市產生了很大影響。而行政性的限購令，更成為抑制樓價的關鍵。繼在一線城市實施限購之后，官方已要求增加二三線城市限購。
一連串行動和措施，明確傳達出決策者抑制房價的決心。實際上，中國此次樓市調控的手段十分明顯：一方面采取限購、限貸、試點房產稅的方法，抑制投機和投資需求;另一面通過大規模建設保障性住房等措施，增加住房供給。在需求和供給上同時做文章，應該能將高企的房價打壓下去，從經濟理論上站得住腳，且調控手段已初見成效，這也是持樓市觀點論者的主要依據。
不過，需要警惕的是，中國此輪房價上漲的因素和背景復雜，且圍繞中國樓市何去何從，充滿了利益博弈。因此，倘若缺少及時、有效的后續配套措施，目前樓市調控的良機，很有可能再次淪為房價報復性反彈前的一次“假摔”，甚至為利益集團鞏固既得利益提供便利。
此外，限貸政策在抑制投機和投資沖動的同時，也可能傷及中國經濟。如何破解這一難題，多數建議將目標鎖定在房價走高背后的賣地財政：在城市化加速過程中，真正上漲的不是房價而是地價，中國現行的土地制度已經造成一些地方政府對土地財政的依賴，以及與開發商的利益依存。因此，加快改革土地財政的速度和力度，構建多層次房地產市場，才是解決中國樓市頑疾的根本之道。
從緊的貨幣政策和嚴厲的地產政策，已經讓部分房地產企業感受到壓力;決策者堅定的決心和調控手段的初見成效，也已經讓部分投機者產生了動搖。中國樓市從瘋狂中降溫，只是調控的第一步，它也只是為決策者們“做更多事情”換取了一定的時間和空間。
