2011/8/24 8:23:53 作者：網風 來源：1
調控政策持續收緊，二三線城市限購政策雖然尚未落地，但北京中原通過網站及門店等渠道的最新調查反映出，二三線城市限購雖然對北京樓市的直接影響不大，但是對很多準購房者心里預期影響明顯。
在這份總樣本為3900人的調查中，表示因二三線城市限購政策會推遲買房的比例達到了60.6%，超過六成，而表示會加速買房，以規避政策影響的買房的人數只占12%，認為該項政策對自己購房計劃沒有影響的比例為27.4%。
超六成的準購房人因限購城市的擴大推遲購房，主要原因是要靜觀市場變化，確定更恰當的購房時機。而需求的大幅度降低勢必對交易量已經表現低迷的北京樓市雪上加霜，進而牽動商品房價下降?
調查數據顯示，如果限購擴大，目前預計價格加速下調的人達到了46%，但是認為不會大幅下調的也達到了43.7%。
按照住建部的標準，新的限購名單，是從國家統計局發布月度房價指數的70個大中城市中產生。因此分析機構基本上是根據國家統計局的統計數據預期限購城市的。北京中原分析認為，一旦限購不同城市將明顯分化，但整體來看，受影響城市的數量將占八成。其中20個城市(占比40%)將受到限購政策的明顯沖擊，成交量將出現明顯下降;22個城市(占比44%)將受到限購政策的一定影響，但影響程度不會太大，成交量將出現小幅回落;其余8個城市(占比16%)，限購前后成交量將不會出現明顯變化。
若以現有數據分析二三線城市的限購影響似乎不難確定。但業內人士認為，人們對擴大限購后對房價的影響出現如此相悖的判斷或與目前限購擴容標準的不盡明確有直接關系。
21世紀不動產認為，二三線城市的限購擴容名單遲遲未出臺，源于限購標準的不確定。目前媒體披露的住建部限購擴容五大標準十分模糊。如房價漲幅前列，并未給出具體定義，到底是前10還是前20抑或前30，彈性極大。又如上半年成交量同比漲幅較高、省內漲幅較高、群眾反應強烈這些概念，同樣沒有明確定義，留有較強的自由裁量空間，也給日后的執行留下了很大伸縮性。另外，外地人購房比例較高的城市，更加值得推敲。就現在已經執行限購政策的城市而言，這一比例就不低。據21世紀不動產數據顯示，成都本地人(含成都郊縣人員)購買二手房占交易量的58%;四川省內人員購買二手房占交易量的32%，;外地人購房占購買人群的10%。照此推算，非成都本地戶籍購房人口占到42%的比例。究竟怎樣的比例算是高，怎樣算是低，目前缺乏統一而嚴格的具體定義，擬限購城市難免以此討價還價。
業內人士認為，那些沒有納入國家統計局統計范圍的城市，而房價漲幅等方面又超過上述城市，不排除有單邊上漲的可能。還有，如果新限購標準得以嚴格執行，又是以同比房價漲幅數據為根據，就二手房市場來說，遵義、常德、岳陽、濟寧、溫州5個還未限購的城市，漲幅較大，是否有可能被列入本輪限購名單?這些問題目前都不明確，人們大多在困惑中等待決策層的最終決定。
二三線樓市限購刻不容緩
二三線城市的政府官員們不能一味想著自己的財政收入、土地出讓金收入和GDP政績，應該設身處地為百姓想一想，想一想二三線城市房價那么高而市民收入那么低，如何能夠買得起房?安居有何著落?
如果二三線城市房價失控，那么，反過來將會迅速傳染到一線城市，使得整個樓市調控效果毀于一旦。
根據住建部下發的通知，各省在8月20日之前上報轄區內各城市上半年房地產市場調控工作情況。此外，住建部公布新增房屋限購城市的5項建議標準，建議符合2條以上的，均可列入新增限購城市名單。
也有傳言說，二三線城市限購可能拖到年底。筆者認為，二三線城市限購令越早出臺越好，越早出臺越有利、越主動。目前一個現實問題是，在一線和省會城市房價調控取得初步效果，房價趨穩或出現明顯向下松動之際，二三線城市房價開始非理性暴漲。原因在于，一線和省會城市限購令后一部分投資投機購買力溢出到二三線城市，推高其房價;開發商逃離一線和省會城市進軍到二三線城市，從而做高房價;7月12日國務院常務會議要求房價上漲過快的二、三線城市也要采取必要的限購措施，部分購買力趕在限購令出臺以前恐慌性購買造成房價走高。二三線城市房價上漲最快的這個月，正是國務院發布二三線城市也要實行限購政策而卻遲遲沒有推出的這一個月。
為何國務院7月12日要求上漲過快的二三線城市也要實行限購政策時間過去一個月了仍然遲遲不能推出呢?阻力在哪里?最大的阻力就在于地方政府。地方政府不愿意實行限購政策的千條萬條理由無非是一條理由：實行限購影響地方政府的財政收入和官員的GDP政績。這是地方政府不愿意實行限購政策的根源所在。
客觀地說，實行限購后當然會對財政收入、土地出讓金收入和GDP造成一定影響，特別是投機性、投資性住房需求大的二三線城市。從一線城市和省會城市限購政策實施后的情況就可窺見一斑。但是，正如國務院參事室特約研究員姚景源所言，大量的投資投機進到你的城市、炒高了你的房價，表面上房子都賣出去了，價格非常高，但是會有相當數量的房子是在空置，特別需要住房的市民又買不起房。你看看北京上海，教訓就在那里擺著，房價瘋漲，漲來漲去就變成了一個社會問題。二三線城市的政府官員們不能一味想著自己的財政收入、土地出讓金收入和GDP政績，應該設身處地為百姓想一想，想一想二三線城市房價那么高而市民收入那么低，如何能夠買得起房?安居有何著落?
因此，二三線城市實行限購政策刻不容緩。首先，從中央層面一定要言出即行、令行禁止。決不能屈服于地方政府的壓力、阻力而把限購政策推到年底。越快出臺越好，本月底出臺最好。必須認識到目前形勢的嚴峻性包括房地產調控狀況。從國內看，由于長期負利率特別是負利率越來越大，資金正從金融機構儲蓄等籠子里流出來尋找投資機會，包括理財產品、高利貸市場并且正在密切關注樓市動向，一旦調控有所反復和松動，這些國內游資就將一涌而上推高房價，使得房價出現報復性反彈。從國際情況看，美國第三輪量化寬松推出在即，美國放水、中國遭殃的狀況沒有根本改變，沖擊樓市在所難免。如果二三線城市房價失控，那么，反過來將會迅速傳染到一線城市，使得整個樓市調控效果毀于一旦。
從二三線城市政府來說，房價上漲過快的城市應該主動實行限購政策。當然，二三線城市限購政策要區別于一線城市，對準投資投機的力度要更大一些，取消按照戶籍標準制定限購政策，保護一套自主性需求而不管有無當地戶籍;不限制和打壓第二套改善性住房需求，也不管是否有當地戶籍;利用信貸、稅收手段限制第三套住房需求;堅決打擊第四套以上住房需要，實行最為嚴格的限購政策。筆者建議，結合7月份數據，并根據同時滿足“2010年房價漲幅接近或超過5%以上;2011年以來房價漲幅接近或超過5%以上”兩個條件推算，秦皇島、丹東、錦州、吉林、牡丹江、贛州、煙臺、洛陽、襄樊、岳陽、常德、惠州、湛江、桂林14個城市已經滿足上述條件，不妨先從這些城市開始立即實行限購政策。
