2012/4/1 13:13:29 作者：sc001 來源：1
中金在線理財報道 我們需要轉變住房消費觀念，居者不一定必須有其屋。溫總理也提倡，應該鼓勵更多的人租房。我們相信，在未來中國的住房市場結構體系中，租賃住房會成為一個重要的組成部分。因此租房會成為一種理念，一種可以接受的生活方式。
我要去租房
在當前的形勢下，租房會更加合適。之所以得出這樣的結論，主要是因為房價目前仍然處于高位，超過大多數購房者的承受能力，這樣的房價水平難言合理。而從另外一個方面來看，國家對樓市調控力度并未放松，因此房價還存在一定的下行壓力，故在此階段購房，在未來難免會遭遇資產縮水的尷尬情形。而從另外一個方面來看，租房應該成為一種被人們所接受的生活理念，在海外國家，租房過日子也是生活的一部分。
正是基于這樣的考慮，我們的建議是：現階段就是要租房。
購房成本過高
以上海為例，在中外環(huán)線間，一套面積在100平方米左右的二手房，掛牌價在250萬~300萬元之間。這樣的房價水平，對于普通工薪家庭來說，的確有些勉為其難了。
相關數據表明，包括北京、上海在內的國內大城市，房價收入比偏高，這意味著目前購房成本仍然偏高。根據第一太平戴維斯發(fā)布的相關數據表明，上海中等價位住宅總價與中等家庭年收入之比率約為30。這意味著在上海，一個中等收入家庭買一套100平方米的兩居室需要奮斗30年，為當前內地最高;廣州與北京次之，約為28年。這顯然要高于海外國家的水平。如在瑞典斯德哥爾摩，該比率約為11;澳大利亞悉尼的房價收入比率低于10;而在瑞士的蘇黎世，該比率遠低于10.
面對這種現狀，不買房成為比較現實的選擇。
樹立租房生活理念
租房應該成為一種新的住房消費理念。
雖然國內租房市場早已有之，而且現在已經變得相對比較成熟，能夠滿足各種類型的需求。但不可否認的是，租房在很大程度上是不得已而為之，其實在我們的內心深處，置業(yè)一直為第一選擇，不管條件是否允許。
但海外國家和地區(qū)卻并非如此。有數據表明，有六成德國人一輩子不買房，在1993年，德國人擁有產權房的比例為39%，雖然過去了18年，但這一比例僅上升了4%，可見德國很流行租房。在德國，除了帶子女的家庭和高收入者，單身家庭租房比例高達72%，無子女家庭租房比重也達到52%。雖然英國、西班牙和意大利的自有住房比例高達80%左右，但縱觀整個歐盟國家，自有住房比例也不過60%左右。
我們的鄰國日本，雖然同為東亞國家，對土地有著很深的情結，但因為房價高昂，日本大多數年輕人不僅在結婚時選擇租房，婚后相當長一段時間也是過著租房的日子。數據表明，日本租房結婚者比例高達67.1%，40歲以下的人群租房居住成為常態(tài)。
由此可見，租房應該成為住房消費中的一種選擇。在尚未達到購買自有住房的情形下，不妨先主動選擇租房，這樣既可以避免自己因為買房而背負沉重的財務負擔，也能安排財力用在其他的地方，比如投資理財，再比如自身充電。即使是對于已經具備了購房條件的人群來說，也可以靈活安排自己的財務計劃，并不一定要把全部家當都押在房產上，從而失去了提高生活品質的機會。
不過，由于目前租房市場并不是很規(guī)范、保障性力度不夠、保障租客制度不全、扶持力度偏弱等問題，但這些都不是阻礙我們選擇租房居住理念的理由，因為這些問題終會得到解決。我們已經欣喜地看到，國家在住房租賃市場建設方面下了不少功夫，比如重拾公租房、廉租房建設，加大租賃住房供應等，通過種種行之有效的引導，租房會慢慢變成一種可行的住房消費方式。
租房，應該成為一種新的生活方式。
孟言說著說著就笑了起來：“既然選擇租房了，那就要租出生活品質來嘛!”
孟言的幸福租房生活
“那時候我們就很前衛(wèi)地當上了雙租客呢!”從2005年開始就選擇了租房生活的孟言，說起自己租房的經歷，仿佛有說不完的小故事和小插曲。他略顯靦腆地沖記者笑笑說：“現在回想起來，我們家也真算是蠻非主流的了吧。”
32歲的孟言早已身為人父，6歲的兒子明年也要上小學了。孟言和妻子邱雨都是普通的公司職員，月收入加起來大概12000元。不同于早早就背起房貸安心做房奴的同齡人，住在中環(huán)內地鐵站附近的孟言一家不但沒有月供的壓力，每月在住房租金方面也只要拿出2500元，這讓一家三口的日常生活過得游刃有余。“算是比較有滋有味了吧，平時一般想吃點什么、買點什么，都沒什么太大壓力，還蠻樂在其中的。”孟言面帶著微笑接著說道，“當初剛結婚的時候可沒少折騰呢!”
租套房子來結婚
原來，2004年的時候孟言和邱雨就開始籌備結婚，因為雙方的家境都不富裕，看著房價一年年高不可攀的邱雨就勸說孟言不如選擇租房過日子，自己可以接受，孟言也同意租房可以省去很多家庭負擔，沒必要非得買房。然而，雙方父母的堅持使得房子還是成了他倆繞不開的問題。孟言的父母有一套地處偏遠的一室戶留給他，兩家人合計下來決定賣掉這套小房子，置換一套地段、大小各方面都過得去的房子，好好裝修一下來做新房。于是孟言開始游走于各個售樓處、樓盤現場，但是大半年過去，孟言跑過的、看過的、聽過的樓盤，不是太偏遠、交通不便就是戶型太小或太差，根本沒法保證基本的生活質量。眼看著日子一天天過去，孟言和邱雨心里都頗有些著急。
“最后還是我老婆先忍不住了，有一天拉著我仔仔細細地算了一筆賬。”孟言撓了撓頭接著說道，“如果買房，首付、月供對于當時剛工作不久我來說，有些力不從心。”由于考慮到有了小孩之后支出還要增加，日子肯定會過得緊巴巴的——況且用來計算的房子還是地段、房型方面都比較一般的。而相比較之下，在孟言比較滿意的地段內，兩室戶的租金每月普遍只有2000元不到，還帶有簡單的裝修和家具，這讓孟言一下子下了決心。“首付、貸款、利息什么的都省了，用現在的話來說簡直是收拾一下就可以拎包入住了，還可以把自己的小房子租出去抵掉一部分租金。”孟言笑著說，“比起現在結個婚要50萬元，我們當時是絞盡腦汁想著怎么能省則省。”
于是，孟言和邱雨當即下定決心，一定要堅持租房，便商量好了分頭回家勸說各自的父母。“擺事實、講道理，算了一筆又一筆的賬，最后總算是兩邊都勸成功了。運氣也不錯，他們很快談妥了一家不錯的房東，預算一下子寬裕了不少，婚禮也辦得風光了一些呢!”孟言邊回憶邊顯得頗為自得地說，“當初還真是堅持對了!”
租房的便捷生活
租房的生活很快讓孟言感覺到了優(yōu)勢，比預料的還要讓人感到高興。由于每天上下班都比較方便，租金的壓力也因為一邊當房客一邊當租客減輕了不少，再相比身邊一些當了房奴的同學、同事，“生活一下子步入‘小康’了啊!”孟言半開玩笑地說道，“當時就有點嘗到租房的甜頭了。”不過，到了2006年底，孟言發(fā)現自己的租房生活還是走得有些草率了——因為孟言的兒子出生了。
帶了孩子之后，孟言漸漸發(fā)現了不少不夠便利的地方。一方面，由于當時選擇地段的時候只考慮了夫妻倆上班的遠近和交通的問題，但所租的房子離雙方父母的家都不是很近，這下給老人幫忙照顧孩子增加了許多難度，偏小的面積也不方便父母過來暫住。另一方面，當初選擇區(qū)域對周邊配套缺乏考察，有了孩子之后孟言一打聽，才發(fā)現附近沒有什么特別合適的托兒所和幼兒園。這都讓孟言頗有些后悔。
不過轉念一想，孟言又釋然了：“既然是租，那租哪里不一樣是租嗎?我換不就行了!反正原本的租賃合同也是一年一簽，很快就要到期了。”想到這，孟言又再一次開始了尋找房源之旅。這一回，他通過朋友、中介、網絡等途徑，看了不少房源進行橫向比較，也見了好幾個房東，最后就看中了如今他們租的這套兩室一廳。“當時的掛牌價格是3000元一個月，我們覺得有些貴了，但磨了很久房東也不肯讓步。”孟言回憶說，“最后我們商量下來，覺得畢竟租金的壓力不大，想到挑了這么久各方面都挺滿意的，一咬牙就租了下來。”
“現在再回頭去看那真是蠻劃算的。”孟言又告訴記者，“現在房價飛漲了這么高，租金就漲了1000元，一個月去掉我那套一室戶的1500元租金收入，實際在‘住’這一項上每月只有2500元的支出，沒有太大的壓力。”
租房樂在其中
記者問起這幾年下來租房的整體感受，孟言想了一想回答說：“現在回頭看看，我父母也已經從最初的不太能接受到現在改變了看法，我們自己更是完全樂在其中了。雖然有時候還是會有點不安全感，畢竟國內的租房環(huán)境不是特別好，”孟言頓了一頓，又笑道，“不過用最小的支出獲得了較高的生活品質，覺得還是很開心的。感覺自己當時堅持選擇并嘗試了租房的生活，也真是一種緣分吧!”
因為不用“勒緊褲腰帶”緊巴巴地過日子，孟言這幾年也有了一些小積蓄。關于今后的打算，孟言說：“也不是沒有買房的打算吧，畢竟以后老了會比較安心，也想給兒子留下點什么。不過從現在的樓市情況來看，可能還要再多等等吧。”孟言還告訴記者，這幾年的租房生活讓自己對這樣一種生活模式還是比較贊同和推崇的，實際上最近他也有點“心思活絡”。想到兒子明年就要上小學了，孟言又在考慮要不要根據情況再進行一次“換租”。畢竟相比日益高企的房價、油價，孟言覺得將錢花在住得更好一點、交通更便捷一些才是資源的最大化利用。
“還有一點比較重要的，就是想再改善下居住環(huán)境。”孟言最后笑著說，“最好能讓我這種窮人找到再大一點、能同意讓我自己好好裝修一下又愿意簽時間長一點合同的房東，裝修和家具這些內部環(huán)境一直是我的一大遺憾，所以想要再讓我這靈活多變的租房生活更上一層樓嘞!”
買房和租房這兩種消費方式在現階段哪個更為合適?為了找到答案，我們從目前的房價水平與合理房價之間的差距、房屋租售比以及買房、租房資金機會成本等三個方面進行比較。當然，進行對比的前提是未來一段時間內房價不會上漲，下跌的可能性極大。
房價滯漲租房合算
房價不漲為前提
顯然，比較目前買房還是租房合算，其前提是房價不漲。
為什么要設置這樣的前提呢?因為在房價上漲階段，肯定是買房合算。因為隨著房價的上漲，購房會產生資本利得，因此不管付出的成本有多高，最終能夠通過房價的上漲而獲得收益，因此在這種情況下，買房顯然更為合算。就如上海來說，中環(huán)線附近的公寓價格在3萬元/平方米左右，因此購買一套100平方米的兩房，總價約300萬元，按照目前最優(yōu)惠8.5折的房貸利率，7成、30年貸款(等額本息還款法)計算，月還款額為12580元。
其實，在現階段，房價回落的壓力非常大。中央政府對樓市調控的力度不會放松，尤其是在抑制投機和投資性需求方面，肯定不會放松。因而當房地產市場在逐步回歸以居住需求為主的時候，在沒有炒作的前提下，已經漲到相對高位而且透支了的房價，回落的可能性不小。
當前市場走勢也印證了這樣的判斷。據了解，目前在北京、上海、深圳等地，開發(fā)商均采用“以價換量”策略，降價幅度在20%~30%左右，個別別墅項目降幅更是接近4成。降價促銷成為近期各地樓市的“主旋律”。
而對于市場未來走勢的判斷，專家分析指出，“兩會”結束之后，基調已定，既不加碼，也不會放松甚至動搖，樓市前景逐漸明朗。可以預見，在這種市場環(huán)境下，房價上漲的可能性很小。而對于政府部門來說，也希望房價能夠有一定幅度的回落，以刺激成交量的回升。正是因為如此，廣東省房協(xié)近日喊話，提醒開發(fā)商積極降價，抓緊時機賣樓。
租房更合算
那么，在現階段到底是買房合算，還是租房合算?
我們可以通過多種指標來綜合考量租房與買房之間的區(qū)別。比如目前房價水平與合理房價水平之間的差距、買房與租房之間開支的比較，以及買租之間的機會成本比較等。通過一系列的對比我們會發(fā)現，其實現階段租房更為合適。
以上海為例，人均收入超過5000元/月的家庭就是商品住宅購房者了。按照目前上海平均家庭人數2.7人計算，平均家庭年收入為16.2萬元。國際上通行的合理房價水平為6~8年的家庭總收入，考慮到我國的現實情況，比如存在隱性收入現象，所以該標準可以適當放寬到10倍，因此對應合理房價水平為162萬元，按每套面積100平方米計算，單價在1.62萬元/平方米。
根據相關研究機構公布的市場監(jiān)測數據表明，在今年2月份，上海套均總價為220萬元，比合理房價高了35%，超過了普通商品房購買者的購買能力。
其實，以162萬元的預算在上海置業(yè)，選擇面并不大，只能在外環(huán)線附近購買70平方米左右的兩房，而且只是房齡較長、品質一般的新村工房。而如果將置業(yè)范圍選擇在市中心，選擇面更窄，只有考慮40~50平方米之間的一室戶。
購房資金成本偏高
如果從另外一個指標來看——租售比，雖然目前房價從最高點有所回落，但還是遠離正常水平，也從另外一個層面表明租房更為合算。
通過“房屋租售比”這一數據可以看出租金與房價之間的差距是否合理，其計算公式為：房價租售比﹦單套月租/總價。就國內公認的標準，房價租售比為1:200比較合適。舉例說明，一套總價為200萬元的公寓，如果月租金為10000元的時候，買、租都合適。但如果租售比超過1:300，說明房價中出現了泡沫。
就目前而言，北京、上海、廣州等一線城市租售比已經普遍超過1:400，部分中小城市租售比甚至達到1:800的高位，遠超國際警戒線。房屋租售比畸高，其實反映出這樣一個現實，即租房比買房合算。我們以北京的天通苑為例，一套面積約120平方米的三房，掛牌價約180萬元，這套房產在租賃市場上，可以租到每月4000元左右，由此估算其租售比為1:450，房價中仍然存在不小的泡沫成分。
房屋租售比其實可以通過另外一個更為直觀的指標來反映，即月供/租金比率。該指標為國內知名投行中國國際金融公司(簡稱“中金公司”)所采用，在月供成本超出月租成本的情況下，即大于1倍，買房不如租房。
再回頭觀察上述案例中的月供/租金比率。根據目前的利率水平，即使可以享受到8.5折的優(yōu)惠利率，貸款7成、126萬元，貸款期限為30年，月供(等額本息還款法)為7548元。月供/租金比率約1.9倍，遠高于正常水平，表明租房合算。
如何去租房
可以說，租房市場的發(fā)展需要政策和市場兩方面的共同作用來創(chuàng)造一個更為合理、完善、穩(wěn)定的租房環(huán)境。想要弄明白如何去租房?自然先要看看市場的行情。根據幾個大城市的租房價格和戶型大小的劃分，記者選取了2000、3000、5000元的類型來進行比較。
2000元租什么房
在北京和上海，租金在2000元/月的房子只能在地段和居住條件兩者里面選擇其一。若注重交通便利、地處繁華，則在居住面積和條件方面就要有所舍棄，反之亦然。
在上海外環(huán)以內交通便利、生活氛圍成熟的區(qū)域，2000元左右的租金預算只能租到老公房的一室戶，面積約為30~40平方米，基本特點是靠近軌交，方便上班族，單身或者是兩人合住，且周邊設施都較為齊全。而如果想租住大一點的房子或是公寓房，就得到外環(huán)外區(qū)域去找了。如在外環(huán)外區(qū)域松江九亭板塊的綠亭尚城，靠近9號線九亭站，7站可以到達宜山路站，1800~1900元/月可以租到89平方米左右的2房的房子，中裝全配。
在北京，2200元甚至可以租到中心東城區(qū)距地鐵2號線安定門站步行僅10分鐘的老平房，35平方米中裝全配，無論是地理環(huán)境和周邊配套都不錯，但住房條件、家裝設施等就比較一般了。同樣2200元，還可以在順義后沙峪地區(qū)租到76平方米的精裝全配房源，內部設施和小區(qū)環(huán)境都可以，步行至15號線花梨坎地鐵站也只要5分鐘，然而需要坐七八站才能抵達中心城區(qū)。
在廣州，2000~2500元/月的預算可以租的房子跨度就比較大了，在一些地段較好、交通便利的區(qū)域，可以租到次新公寓精裝的一室一廳或是中裝全配的老公房的2房，也可以選擇一些較為偏遠、配套一般的區(qū)域，可以租到面積較大的3房。而在深圳，2000元出頭的價格往往都是30~50平方米的房源，根據不同的地區(qū)和裝修程度，價格上下會有一些浮動。
3000元租什么房
到了3000元/月的檔次，北京和上海的情況就跟廣州在2000~2500元/月的預算時比較相似了，也有著跨度較大、可選擇區(qū)域類型較多的特點。
以上海為例，浦東位于內中環(huán)區(qū)域的六里北蔡板塊，有2、7號線通過，3000元便可以租到次新公寓里的一室一廳。如板塊內標桿樓盤錦繡華城，靠近7號線錦繡路站，距離麥德龍、迪卡儂、百安居等都較近，其55平方米的一室一廳，精裝全配，租金在2800元左右。而在中外環(huán)區(qū)域的浦東金橋板塊，3000元左右則可以租到不少面積較大的2房房源，不過多為老公房。如金橋新村，其86平方米的2房，租金約為2800元/月。另外，寶山顧村東板塊、閔行七寶板塊等偏遠的區(qū)域，七八十甚至100以上平方米的3房的租金大約也在3000元出頭。
在3000元往上的預算選擇中，深圳的租房市場可以找到不少地理環(huán)境優(yōu)越、裝修情況較好的精裝修小戶型房源。像是福田區(qū)景田區(qū)域的41平方米1室，由于有著中心區(qū)雙地鐵口、高檔精裝環(huán)境等優(yōu)勢，租金要在3200元/月;而相對的，位于福田區(qū)竹子林區(qū)域的90平方米3房2廳2衛(wèi)的精裝修房源，因為比之景田區(qū)域的地段在繁華度等方面要差了不少，租金也不過在3300元/月。
在廣州，同樣3000~3500元/月的預算能租到的房子會更大一些，除了地段好條件佳的六七十平方米戶型之外，分布各個區(qū)域的80~90、甚至110平方米以上的2房2廳、3房2廳甚至更大的戶型選擇開始增多，這給三口之家、三代同堂的家庭提供了更多更舒適完善的選擇。
5000元租什么房
而到了5000元/月的預算水平甚至再往上，在這幾個大城市當中就更多地體現為偏重選擇各方面綜合實力都較好、且能滿足不同租客全面舒適性要求的房源了。
比如在上海內環(huán)內區(qū)域的普陀長壽板塊，靠近上海火車站，板塊內有長壽公園，4號線和7號線都在板塊內通過，其標桿樓盤中遠兩灣城，近3號線中潭路站，106平方米的2房，精裝全配，租金約為5000元/月;又比如內中環(huán)區(qū)域的閘北大寧板塊，板塊內有軌道交通1號線通過，地鐵2~3站即可到達上海火車站，其標桿樓盤新梅共和城，近1號線上海馬戲城站和大寧靈石公園，87平方米的2房，精裝全配，租金為4900元/月，93平方米的2房，精裝全配，租金約為5100元/月。
而像廣州天河區(qū)珠江新城東的新城濱海花園，區(qū)域繁華、裝修華麗，小區(qū)環(huán)境和交通都不錯，148平方米的3室2廳2衛(wèi)租金約為5500元/月;深圳福田區(qū)上步區(qū)域的園中花園也有3房2廳1衛(wèi)的104平方米精裝修房源，在整體裝修上相比前者要樸實一些，但周邊配套和整體環(huán)境設施也都齊全，租金在5000元/月上下。
應該說，幾大城市在5000元標準及更高的租房都更多地體現出改善性、舒適性和便利性等綜合特點，租戶往往在滿足自身基本需求的同時也希望獲得更好的生活質量。
