2011/9/23 13:49:19 作者：網風 來源：1
房地產市場的調控，本質上就是一個比耐心的過程。也就是，在消費者和房企之間，看誰能夠熬到最后，誰到最后關頭還能挺住，他就是勝利者。這樣來看，決定一家房企能不能挺到最后的因素，就看它的資金鏈。具體來說，是現金流充不充足。
一般來說，房企的融資渠道包括預售款、銀行貸款、上市、民間借貸、海外發債、信托融資、建立私募房地產基金等。前幾項是傳統的融資渠道，在正常年份也是房企的主要資金來源，如預售款一般占到房地產開發資金來源的比重達四成。此外，銀行貸款、上市等也是房企重要的資金來源，尤其是上市，還可通過增發、配股等形式進一步融資，而且成本低廉。后幾項則是非正常年份房企融資的渠道，因而成本也相對較高。
本輪房地產調控，幾乎封死了流向房地產市場的資金渠道。銀行貸款不用講，限貸和利率調整，致使貸款成本大增;房企通過IPO或借殼上市的渠道也已被堵死，上市后的增發、配股和發債都已經被叫停;預售款的口子雖然還在開著，但隨著限購的長期化和擴大化，房子買賣的急劇萎縮事實上等于堵死了預售款這條路，鑒于預售款在房企的營業收入中占比較高，一旦成交量長期上不去，對房企現金流的打擊將是致命的。因此，房企似乎只有后幾條路可走。但在目前資金饑渴的時候，民間借貸的利率實在太高，除非迫不得已，房企不會淌此渾水，剩下的也就只有海外發債、信托融資或者參與私募房地產基金了。然而現在看來，這幾條路也正在被堵。例如，日前有傳聞稱，信托融資較頻繁的綠城中國，近日被中國銀監會清查，銀監會正罕有地調查房地產信托業務。
綠城中期報告顯示，截至上半年，集團透過信托貸款共籌集33.24億元，期內涉及信托貸款償還則達25.04億元，負債比率上升31.2個百分點，至163.2%，屬行業較高的水平。這么高的信托負債水平，顯示在調控加碼的背景下房企對單一融資渠道的依賴日益嚴重，隨時有可能爆發資金鏈斷裂的危險，因此其被查傳言實在不奇怪。
綠城相對而言還是一家有實力的房企。更多實力不強的中小房企，在這個融資寒冬期，其面臨的資金形勢之嚴峻非同一般。今年以來，市場已經曝出幾起房企要么因為高借貸其老總玩“失蹤”，要么正在建設的樓盤因為無資金而不得不停建的事例。這些情況的出現，是房企資金緊張的一個強烈信號。根據上半年的房企上市公報，124家房產上市公司平均資產負債率為69.73%，比去年同期提高兩個多百分點，即使是“招保萬金”四大房企，其平均資產負債率也從去年年底的72.37%上升至74.4%，刷新近10年來高點，表明調控正對房企資金形成越來越大的影響。
當然，房企的資金壓力不等于其倒閉潮馬上就要到來。首先，因為房地產行業本是一個資金密集性行業，即使在正常年份，其負債比率比起其他行業來也要高;其次，房企的高負債有一部分是“虛”的，是由計算方式造成的，如對預售款，在房子沒賣出前表現為負債，一旦賣出則變成企業的收入，扣除這部分，房企的負債率將會在現有基礎上大大降低，此外，對土地的預付款，也是分年給政府的，這也會減輕企業的還款壓力;第三，由于前幾年的房地產市場景氣，企業通過賣房回籠的的資金儲備比較充足。這也就是房企雖然負債率很高，但還能扛住不降價的原因所在。
其實，衡量房企資金緊張狀況的一個更貼切指標是現金流，只要現金流不出現問題，再高的負債率都不怕。從現金流來看，雖然多數房企也都顯示出不妙的一面，遭遇到了負的現金流，可如萬科這樣大的房企，至少上半年現金流還很充足。考慮到這些情況，假如限購進一步深入，房地產市場的交投進一步清淡，不排除一些或者多數中小房企會陷入資金鏈斷裂的危機，從而最終倒閉，但少數大的房地產企業，尤其是具有雄厚資金背景的央企房企，是不可能出現資金鏈問題的，更不用講倒閉。
退一步，極端點說，假如因為某種原因，個別大房地產公司倒閉，又會給市場和中國經濟帶來什么?我的看法是，不必憂慮。原因在于，中國的房地產市場集中度很低。從今年上半年的情況看，全國前十大房企銷售金額在全國占比僅為13.5%，“龍頭”房企萬科占市場總額的比例也不到6%，與美國前十大房企占據全國27%的市場份額，我國房地產的行業集中度還很低。因此，即使個別大房企出現問題，也不會對市場造成明顯的影響。當然，這里存在這樣一種可能，如果某家大房企出現問題，表明房地產市場進一步惡化，即使沒出現全行業倒閉潮，也離這一步不會太遠。而鑒于房地產的產業關聯度之高和產業延伸之廣，一旦出現此種情形，對中國經濟無疑會是一個沉重打擊。
坦率而言，這種情形真的出現，中國經濟可能確實要經歷幾年的陣痛，但長期來看，會消化這種影響從而使經濟更加健康。因為中國經濟只有擺脫房地產的 “挾持”，才能真正得以轉變發展方式，推進產業結構升級。
當然，對我們來說，最好是不要出現這種情況，即使出現，也使這個必要的代價成本盡量少點。如此，就只有降價一條道可行，但這關乎房企、政府和消費者的三方博弈。從目前各方面的信息看，房企最后被迫選擇降價的可能性越來越高。
