2012/4/26 9:16:36 作者：sc001 來源：1
物業(yè)公司是小區(qū)的“總管家”，它掌管著設施資源、公共財產和屬于你你卻不知道的種種營收。你以為自己更懂你居住的小區(qū)，這里其實有大量的信息不對稱。從本質上說，物業(yè)公司出售的產品只有一個，就是服務。但很多時候，你并不清楚自己買到了什么。
開發(fā)商有時候相當于“上級部門”
虧損是假的，毛利率通常在30%左右
物業(yè)公司應該算是輕資產公司中資產最輕的了，連辦公場所都是免費的，當然，幾乎都是地下室。盡管物業(yè)公司堅稱它們是保本微利，但真實情況應該要更“有利可圖”一些。很少有物業(yè)公司在合同到期后主動離開，油水可見一斑。一位業(yè)內人士說，在北京經營物業(yè)公司幾乎不會賠錢，“每年的毛利率在30%左右。”
因為物業(yè)大多是先固定收費、再提供服務的模式，服務成本越低利潤當然越豐厚。最常用的招數不外乎就是減少維護費用。一位前物業(yè)項目經理說，“把綠化的澆水、修剪頻率降低;減少電梯檢修;有的物業(yè)收取樓房外立面清洗每月0.2元/平方米，實際上一年清洗一次就很不錯了，新小區(qū)可以幾年不洗，這筆費用就是純收益。”
你很難知道電梯廣告位的錢去哪兒了
新的《物權法》規(guī)定，電梯間、外墻等屬于公共設施，產權歸全體業(yè)主所有。這些共用場所要經營廣告，首先需經業(yè)主委員會同意，其收入也應歸全體業(yè)主所有。
據一位前物業(yè)公司人員說，“物業(yè)公司的收入大頭就在電梯、外墻廣告收入以及車位費收入，一部電梯廣告費一年有15萬元左右。”即使在賬目上能看到這筆收入，它也不會被發(fā)到業(yè)主手中，因為按規(guī)定它們應該用于補充物業(yè)費的不足、業(yè)主的其他各項開支或劃歸房屋的維修基金和房屋公用設施專用基金，物業(yè)從中可以收取一些管理費。關鍵問題是，房屋維修基金和公用設施基金被花到哪里去了?業(yè)主往往知道自己理論上賺了多少錢，但錢又如何被花掉的，業(yè)主們和物業(yè)公司之間就普遍存在著“信息不對稱”。
目前比較普遍的物業(yè)分為獨立和附屬于開發(fā)商的物業(yè)公司兩類。一位物業(yè)公司的經理說：“成立物業(yè)公司的門檻比較低，注冊資金達到30萬元，有中級職稱的會計師及管理人員就可以了。”由此也造成物業(yè)公司水準參差不齊，大部分情況下，它們都靠關系贏得小區(qū)項目。或者開發(fā)商直接委托“自己人”開的物業(yè)公司。
從法律關系上講，業(yè)主與物業(yè)公司是直接的合作關系，簽訂委托管理合同，繳納物業(yè)費。但新的小區(qū)在竣工前，一般由開發(fā)商先期委托物業(yè)公司介入新建物業(yè)的管理工作。所以，與購房者的滿意度相比，實際上它們更在意開發(fā)商的態(tài)度，它們常說，會去和開發(fā)商溝通，甚至抱怨開發(fā)商。想想看，某種情況下開發(fā)商相當于上級主官部門，討好還來不及，陪你抱怨只是“緩兵之計”。
它們的身份有一半是“管理者”
雖然在2007年10月1日起施行的《物業(yè)管理條例》將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務企業(yè)”，這在本質將物業(yè)公司的職能由“管理”轉變?yōu)闉闃I(yè)主“服務”。但因為物業(yè)掌握公共資源，熟悉小區(qū)狀況，作為最高品質的三級服務等級還要求對業(yè)主基本信息、物業(yè)基礎資料進行登記管理，物業(yè)公司往往行使著居住區(qū)公共管理的大部分職能。是街道、社區(qū)的居民管理助手。因此，物業(yè)公司能扎根下來，往往意味著它已經跟社區(qū)、街道搞好了關系。
所以，即使業(yè)主們成立了委員會，自助招標，想炒掉不滿意的原物業(yè)公司。但物業(yè)公司有開發(fā)商和街道兩大靠山，往往有辦法讓新來的物業(yè)主動撤離，“比如給點補償金就能搞定。”一位前物業(yè)公司員工說。
你能享用的“免費保修期”很短
家里的東西壞了，物業(yè)人員上門維修經常會收取維修費，因為物業(yè)公司稱，它們只負責維護“公共區(qū)域”。實際上，你屋內的墻面、頂棚、地面、門窗、五金件、管道、為生潔具、燈具和電器開關，都有2個月到1年的保修期。不過起始日期是從工程竣工驗收合格之日開始計算。有的免費維修，你甚至還沒買到房子就已經過期了。防水、供熱、各類管道等設施的保修期會長一些，一般在2至5年。
事實上，即使連電梯壞了你也可能是需要付錢的，物業(yè)公司的人說：“電梯的使用年限到了以后，可以啟用公用設施基金來購買新電梯，費用不足的部分才由業(yè)主平攤，但這筆基金的啟用要得到2/3以上的業(yè)主簽字同意。”
地下空間最賺錢
通常小區(qū)規(guī)劃車位的產權屬于開發(fā)商，這部分車位費也屬于開發(fā)商，而非規(guī)劃車位的停車費的去向就和廣告費類似了。
據一位前物業(yè)公司人員說，小區(qū)“最賺錢”的還不是會所、商鋪等地上公共部位，而是地下空間。對于小區(qū)里的會所、幼兒園等機構，這些本意是按照成本運營、為業(yè)主提供服務的公共配套設施和場所，在絕大多數小區(qū)是掌握在開發(fā)商手中的，物業(yè)只能幫助管理，分享一筆基本的物業(yè)費收益。“而地下空間，所有權有的是歸人民防空的，而人防有的地區(qū)是不收費的，有的地區(qū)則每年要提取管理費，但也就在每平方米1.5元到3元左右。20萬平方米一年只需要上繳30萬元左右，如果物業(yè)將其改成車位或者直接出租，年收益能上百萬。如果不追溯歸屬權，這當然也會變成物業(yè)的利潤來源。”
它們也在利用“免費保修期”省錢
這個“免費的保修期”指的它們不用真正為維護付什么錢的時期。
對于一個新建小區(qū)，一切設備都是新的，第一年維護責任都在于設備廠商，其后2至4年也不容易出故障，這期間物業(yè)費有一半都被物業(yè)賺走。比如綠化費，物業(yè)公司在業(yè)主入住時就收取了每年0.55元/平方米，但如果新小區(qū)的綠地未建成，那么這筆費用就神不知鬼不覺流到物業(yè)公司的腰包，第二年綠地建成后，綠化費照收不誤，僅綠化費一項，物業(yè)公司一年就能白賺幾十萬。如果小區(qū)的規(guī)模大，那物業(yè)公司僅綠化費一項，賺個上百萬元非常輕松。
鑒于如此種種，許多物業(yè)公司都愛接管新建小區(qū)，一位物業(yè)專家說，“而對于10年以上的小區(qū)，隨著積累的問題日益暴露，很少再有物業(yè)公司對它有興趣。”
物業(yè)管理費是可以協(xié)商的
物業(yè)費并不該由物業(yè)公司一方自行定價。在一些基本項目上，物業(yè)管理條例明確規(guī)定了收費標準，余下服務項目，如綠化費、高低樓層費等，業(yè)主是可以與物業(yè)公司商議定價。基本依據是服務標準，“比如說要求門崗必須2人，樓道玻璃一周擦洗多少遍。”一位物業(yè)經理舉例。
如果物業(yè)公司提出物業(yè)費漲價，理由可能是物價上浮，或者人力成本增加。“2000年前后雇傭一名保安人員只用800多元，現在是1500、1700元了。”這時候，你需要注意它們是否在減員吃空額。現在管理條例強制要求物業(yè)公司公布費用收支，業(yè)主有權對賬目進行審計，“一條可行的方案是業(yè)主委員會用公共資金，聘請一個專門的審計機構，幫助分析物業(yè)費用收支情況。”一位物業(yè)專家說。
發(fā)生入室盜竊，它們有時需要賠償
物業(yè)公司的工作人員都喜歡強調，他們的責任從你的戶門外開始，公共區(qū)域才是他們的服務范圍。但如果發(fā)生入室盜竊，一位物業(yè)專家說，“物業(yè)是否要承擔因管理過失導致的相應責任，要具體看物業(yè)管理合同中的安保義務。”比如是否有24小時3人巡邏、攝像頭安裝有無死角、小偷進出時安保人員是否在崗、是否詢問進入小區(qū)的陌生人。如果經調查司法機關認定盜竊是由保安的失職行為引起的，那物業(yè)公司也要承擔賠償責任。
小區(qū)內的攝像頭記錄是協(xié)助盜竊案偵破的最主要輔助手段之一。鑒于對于隱私權的擔心，可以要求物業(yè)做到只在公共空間安裝、并且對私有場景視頻屏蔽、相關監(jiān)護人員不能進行散播泄露等。
它們只是水電、燃氣公司的傳聲筒
在大部分近20年內建成的商品房住宅小區(qū)內，水、電、燃氣等費用都由業(yè)主通過銀行向自來水、電力、燃氣公司直接支付。雖然每當有管道檢修、限制供應等事情發(fā)生的時候，是物業(yè)出面張貼告示或電話通知，但它們只是個傳聲筒，你做出再多憤怒投訴，它們也不會代你向相關能源供應公司交涉。絕大多數時候，你敦促物業(yè)解決這類問題，都是沒有用的。
只有一種情況，物業(yè)公司可能對水電、燃氣公司有一定影響力。那就是物業(yè)幫它們上門代收水電費，它會和相關公司有合作協(xié)議。不過效果也是有限的，它們通過這項業(yè)務收取的服務費來自收款單位，而非業(yè)主。得罪了這些壟斷行業(yè)的金主可不好。
