2011/8/27 8:52:50 作者：網風 來源：1
“價格方面，我們現(xiàn)在下調了10%，估計會慢慢跌，下半年的話，可能會再跌10%。”8月23日在中報業(yè)績發(fā)布會上，富力地產(02777.HK)董事長李思廉如是表示。
作為今年首家高調宣布降價幅度的大型房企，富力地產的上述舉動引起廣泛關注。然而，多位業(yè)內人士對富力的降價行為并無明顯感覺，其在廣州等地的項目甚至在逆勢上漲。
滿堂紅研究部高級主任肖文曉告訴《華夏時報》記者，只有開發(fā)商自己才知道項目是否真正降價，以及降價的幅度，外界很難從公布的價格和成交均價上得出結論。富力所說的價格下降，或與其成交結構發(fā)生的變化有關。
項目售價有升有降
富力日前公布的中報顯示，集團上半年竣工及交付的物業(yè)分布在10個城市，按營業(yè)額占比排名分別為廣州44%、北京19%以及天津14%。但在各個城市的項目中，李思廉會上提及的“降價10%”，有實質體現(xiàn)的并不多。
從銷售額占比最高的廣州為例，中報顯示整體平均售價上漲88%至每平米人民幣21500元。而廣州的營業(yè)額主要來自珠江新城商業(yè)項目，其中富力盈尊廣場及富力盈盛廣場平均售價為26300元/平米，而富力盈信廣場均價則在60000元/平米以上。
“富力的商業(yè)項目價格一路上揚，根本沒有降的可能。”合富輝煌置業(yè)一市場人員向記者表示。除商業(yè)項目以外，余下的營業(yè)額主要來自富力金港城住宅項目，但其均價上漲約19%至6200 元/平米，與“降價10%”相差甚遠。
從富力在廣州的在售項目來看，除了富力金港城近期均價上漲了4%以外，富力君湖華庭、富力公園28等樓盤均價近期沒有變動，仍維持在每平米3萬元左右的高位。
記者從富力公園28銷售部了解到，該盤至今均價最高點為3月的每平米31000元，錄得最低價位則為5月和6月的28000元，最新推出的項目則在每平米29000元，但新項目的戶型和類型有明顯差別。
即將入市的新盤中，9月底推出的富力唐寧花園則宣稱折扣力度由9.5折加大至8.8折，這是打折促銷幅度較大的一個項目。
“富力在廣州看不到實質性降幅，他們的參照物也許是心理價位或者是價格的最高位。”肖文曉稱。
在北京，富力降價也并不明顯。中報顯示，北京整體平均售價從上期每平米9400元上漲至每平米15700元。富力又一城是期內營業(yè)額最高的北京項目，平均售價則較上期下跌11%，但其他所有北京項目的平均售價均有不同程度的上漲。
富力金茂府、富力灣·半島別墅、丹麥小鎮(zhèn)銷售人員均向本報記者表示，近期價格不降反升，而只有富力又一城和金禧花園銷售人員表示已經降價。但唯獨金禧花園肯定了“降價10%”的說法，并指出該盤在7月底開盤的二期項目，有些戶型與一期同戶型相比直降20萬，而8月16日新開樓盤優(yōu)惠后均價為18000元/平米。“一些戶型降幅肯定有10%。”一銷售負責人稱。
其他房企不會跟風
多位中介代理行的分析師均向記者表示，因住宅項目基本集中在一線城市，面對限購令等多重政策，富力上半年銷售并不樂觀。
盡管如此，外界并不認為富力的“降價”與其資金緊缺有關。資深分析師李建東指出，上半年的純利由去年同期的7億元大幅增至20億元，凈負債比例下降到89%，并擁有現(xiàn)金余額125億元，保持這些數(shù)字對大型房企來說并不容易。
今年4月，富力副總朱榮斌曾直言不諱地表示：“不要單相思去期待房地產會不會大幅度降價，這些行為只會一次又一次地錯過良好的投資機會。”
但是，如果按照李思廉的說法，富力的部分項目很可能在今年下調20%，這個幅度不可謂不大。李思廉在發(fā)布會上表示，該公司推出了一些針對剛性需求的產品，所以價格也隨之下調。
富力一位內部人士認為，該公司宣布降價并不是市場所預期的情況：“富力的確對產品設計進行了改良，迎合首次置業(yè)的買家需求成為了共識。這樣的產品必然在戶型和格局上與以往不同，價格自然會體現(xiàn)這些差異。”
一些大型房企對目前的降價之說并不買賬。萬科總裁郁亮近日表示，降價與否，由市場的供求關系決定。一家大型上市房企總裁在接受本報記者采訪時說，購房者對房價大幅度下降的期待并不現(xiàn)實。房企在銀行信貸收緊之下可以不買地或少買地，日子也會過得很好。
萬科曾在2008年那輪樓市調控下率先提出降價，當時不少房企選擇追隨萬科。肖文曉認為，富力高調提出降價與萬科當年所為不一樣，引起房企跟風的可能不大。“只是一種吹吹風的促銷政策，吸引那些有需求卻處于觀望的買房客，讓他們做好抄底的準備。”
