2012/2/10 13:46:24 作者：編輯主管 來源：1
廣東中山之后，安徽蕪湖昨日(2月9日)發布樓市調控文件，為政策“松綁”。這份名為 《關于進一步加強住房保障改善居民住房條件的若干意見》(以下簡稱《意見》)的文件強調，2012年，在蕪湖市區購買自住普通商品住房的，將給予免繳契稅的補貼，購房面積在90平方米以下的，還有額外的貨幣補貼。
主力資金流入個股(02/10) 機構資金流向已發現巨變免費的Level-2高速行情 收費軟件強大功能限時免費 “蕪湖此時出臺新政是政府救市的大手筆，也打響了龍年救市第一槍，對小戶型購房補貼的支持，或許可減輕開發商的銷售壓力。”一位業內人士告訴記者。
春節前夕，廣東中山曾上調房屋最高限價標準，也被指為樓市松綁。對于此類操作，相關部委暫無明確表態。
盡管蕪湖打著 “引導合理住房需求”旗號，但接受《每日經濟新聞》記者采訪的眾多業內人士擔心：如果不注意政策的尺度與范圍，無疑就是放松乃至放棄調控。
蕪湖“組合拳”
《意見》共有26項內容，其中對契稅的優惠政策最引人關注：2012年，在蕪湖市區購買自住普通商品住房(含二手住房)的，財政部門給予全額契稅補助。對購買新建自住商品住房面積在90平方米及以下、70平方米以上的，再給予50元/平方米購房補貼;對購買新建自住商品住房70平方米以下(含)的，再給予150元/平方米購房補貼。
“實用和高端人才”享受的補貼更多。除在辦理產權登記時，享受財政部門給予所納契稅100%補助外，具有中專及以上學歷或初級及以上專業技術資格 (含初級工及以上職業資格)的購房人，再按所購房屋面積給予100元/平方米購房補貼;具有碩士學位研究生或副高級專業技術資格 (含高級技師資格)的購房人，給予200元/平方米的補貼;具有博士學位研究生或正高級專業技術資格的購房人，給予300元/平方米的補貼。《意見》強調，此舉目的在于“鼓勵實用和高端人才在蕪湖就業創業”。
外地購房者則享有 “買房送戶口”的政策優惠。外地人購房人均面積達到15平方米以上的，可準予房主及共同居住的直系親屬戶口遷入;外地人員在蕪湖市區購買45平方米及以上的商品住房(不含二手房)，可辦理本人、配偶、未婚子女戶口遷入。
有業內人士計算，按照普通住房1%的契稅稅率，再算上貨幣購房補貼，在蕪湖購買一套房屋，最多可享受近10萬元優惠。以當地房價水平(據中指院數據，今年1月蕪湖樣本住宅均價為5567元/平方米)算，是一筆不小的數字。
“受益的主要群體是剛性需求的購房者，”江蘇南京房地產建設開發促進會一位負責人向 《每日經濟新聞》記者分析說，“新政是根據蕪湖地方的實際情況作出有利政策，該政策既可以活躍市場，又不會促使房價過快上漲，可以更好地促使房地產業向著健康可持續的方向發展。”
政策尺度被質疑
有業內人士向《每日經濟新聞》記者介紹，目前整個樓市大環境不好，蕪湖和其他城市一樣經歷了2011年的持續低迷，積壓了大量存貨，隨著房價持續下降，市民的觀望情緒越濃，政府也面臨著較大壓力。蕪湖此時出臺新政無疑是及時雨。
就在數天前，溫總理在《政府工作報告(征求意見稿)》中強調，鞏固房地產市場調控成果，繼續嚴格執行并逐步完善抑制投機投資性需求的政策措施，促進房價合理回歸。
從蕪湖的具體政策來看，其優惠力度和操作空間都比較大。比如，《意見》對享受政策優惠的“自住普通商品住房”并無明確界定。
按照蕪湖市的相關規定，普通住房應同時滿足3個條件：住宅小區建筑容積率在1.0以上(含1.0);單套建筑面積在144平方米以下 (含144平方米);實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格的1.44倍 (含1.44倍)。這比北京調整前的普通住房標準還要寬松。在蕪湖這樣的三線城市，滿足標準的房屋比比皆是。
對于“自住”，《意見》沒有明確是首套房、二套房，還是多套房。這就使購房者在購買多套房時，同樣有可能以“自住”名義享受到政策優惠。
中國房地產學會副會長陳國強表示，如果明確政策界限，只針對特定群體的特定需求，這對于穩定樓市乃至穩定地方經濟都有積極意義。但如果一味刺激住房消費，而不注意政策的尺度與范圍，無疑就是放松調控乃至放棄調控。
或引發跟風效應
在掙脫調控政策束縛的 “努力”中，蕪湖并非首例。春節前夕，廣東中山曾暗自調高最高限價標準，松綁“限價令”。去年10月，佛山也出臺文件取消“限購令”，但很快被廢止。
多數業內人士認為，在地方財政、銀行貸款等壓力下，未來會有更多的城市放松調控政策。蕪湖的高調“松綁”很可能引發跟風。
合肥365地產家居一位負責人告訴記者，“蕪湖出臺的樓市新政很有可能影響合肥，因為城市發展都需大量資金，合肥作為省會城市更加需要，土地收入是財政重要來源，政府實際上是渴望房地產回歸的。”
《每日經濟新聞》記者采訪了安徽省多個城市的房地產管理部門，部分城市的房管部門表示，蕪湖新政作出了表率，他們有可能在近期進行政策調整。
“我們關注到了蕪湖的樓市新政，根據自身情況，黃山或將實行新的政策。”黃山市房地產管理局一名工作人員說。
事實上，在日前召開的央行金融市場工作座談會上，央行首次提出 “滿足首次購房家庭的貸款需求”，這是繼住建部、財政部之后，又一個表態松綁首套房貸的部委。盡管這并不意味著全面松動，但有專家認為，局部放開的趨勢已現端倪。
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示，未來一年，會有更多地方政府助力剛需。但要想巿場回暖，關鍵還得靠中央放松政策。
著名經濟學家、耶魯大學終身教授陳志武預測，今年“暑假前后”，政策會出現實質性松動。
地方政府救市前仆后繼 蕪湖力度空前
地方政府博弈樓市調控，“對策”迭出。繼佛山試探放松“限購令”未果引發關注之后，安徽蕪湖又以財政補貼“割肉救市”，走上輿論的風口浪尖。
2月9日，蕪湖市政府公布了《關于進一步加強住房保障改善居民住房條件的若干意見》(下稱《意見》)，包含契稅100%補助、特定面積及特定人群購房補貼、購房落戶等政策。相比此前廣東佛山醞釀對四類人放松限購卻“朝令夕撤”、安徽馬鞍山僅全額補助首套房契稅，蕪湖此番樓市新政，力度之大為調控期間所罕見。
有市場分析人士認為，蕪湖此舉一定程度上反映了部分地方政府盼望樓市調控松綁的急切心態，未來部分二三線城市可能會群起效仿。
地方政府：預料“較大反應”
蕪湖市政府的《意見》明確：2012年1月1日至2012年12月31日期間，蕪湖市區購買自住普通商品住房，在辦理產權登記時，財政部門給予所納契稅100%的補助。其中，對于購買90平方米以下自住小戶型商品住房的，財政部門再給予50~150元/平方米不等的補貼。
為“鼓勵實用和專業人才在蕪湖就業創業”，具有中專及以上學歷或初級及以上專業技術資格的購房人，除享受100%契稅補助外，還能分別獲得100元/平方米、200元/平方米(碩士、副高)、300元/平方米(博士、正高)的購房補助。
與此同時，外地人員在蕪湖市區購買商品房人均面積達15平方米以上的，可準予房主及共同居住的直系親屬戶口遷入;外地人員在蕪湖市區購買45平方米及以上的新建商品住房，本人、配偶、未婚子女戶口可遷入。
盡管《意見》稱上述政策的意圖是“引導合理住房需求，改善居民居住條件”，但在絕大多數業內人士看來，在樓市長期低迷的大背景下，這些政策客觀上的救市效果不言而喻。
對于這些政策的“出頭鳥”色彩，蕪湖市政府似乎早有心理準備。昨日，蕪湖市有關部門一名工作人員對《第一財經日報》稱：“我們此前也預料到政策出來后可能會引起比較大的反應，所以事前已經決定暫不透露更多的細節。”
參與此次《意見》制定的蕪湖市財政局有關負責人則對本報表示：“市政府將于2月10日召開新聞發布會，詳細介紹該政策的初衷、實施細節等問題。”
割肉救市，源自土地財政難舍
事實上，蕪湖自去年下半年起就在“溫和托市”，此番新政是對原有政策的延續和加強。
2011年5月20日，蕪湖市政府印發《關于進一步加強房地產市場調控保持房地產市場持續平穩健康發展的若干意見》，其中已經包括了100%契稅補助、購房補貼和購房落戶等優惠政策。只不過當時的補助力度較小，門檻較高。
市場分析人士幾乎一致認為，蕪湖此次加碼購房優惠，原因是樓市長期低迷對地方經濟帶動作用減弱。有人進一步分析稱，從短期看，契稅補助、購房補貼等將增加地方財政負擔，蕪湖為救樓市，已開始對自家財政“割肉”，之所以能忍這個痛，根本上是難以擺脫對土地財政的依賴。
中國房地產信息集團分析師薛建雄對本報評論稱，蕪湖近幾年GDP增速特別快，其中房地產投資是主要拉動力量。但受到樓市調控政策影響，近兩年當地房地產銷售額增長放緩，土地出讓收入更是負增長。
歷史數據顯示，2010年蕪湖土地出讓金為116.3億元，2011年則縮減至83.69億元，蕪湖當地一房地產人士昨日對本報表示，2011年蕪湖新增大量商品住宅供應，總體供過于求，加上樓市調控影響，導致樓市觀望情緒濃郁，“除了一些推行降價跑量策略的樓盤銷售還可以之外，價格不動的樓盤很難成交。”
另一名不愿意透露姓名的業內人士則認為，蕪湖市是皖南地區經濟最發達的城市，相對來說房價也是最高的，此次政策加碼鼓勵剛性需求購房，可幫助開發商消化高庫存，緩解資金壓力，防范中小型房企“跑路”風險。
德佑地產研究主任陸騎麟也認為，這些措施表面上看將使政府承受一定支出壓力，但是，一旦這些措施促成當地樓市回暖，地方政府可以通過其他稅收種類彌補，更重要的是，樓市回暖將緩解開發商資金壓力，增加土地市場熱度，有利于土地出讓金的提高，同時也有利于開發商的后續開發建設，進而促進地方經濟的增長。
捅破地方“明控暗救”窗戶紙?
縱觀全國各地樓市，春節后絕大部分依然“冬意沉沉”，此時此刻，調控的走向無疑是市場乃至各地政府的關注焦點。鑒于許多地方都有“救市”之心，只是對中央堅持調控的意志有所顧忌，蕪湖此舉會不會捅破各地“明控暗救”的這層“窗戶紙”?
21世紀不動產上海區域分析師黃河滔表示，近期中央政府表示要鞏固房地產調控成果，故預計樓市整體調控基調仍未轉向。不過此次蕪湖新政一定程度上反映了部分地方政府對樓市政策松綁的急切心態。
一位不愿透露姓名的業內人士認為，此次蕪湖推出的優惠政策尺度較大，若成功施行，或將會有更多城市跟進。
但中國指數研究院副院長陳晟認為，同此前馬鞍山一樣，蕪湖樓市新政的針對性是鼓勵剛需，這與中央的精神并不相違背;但各地在執行這類政策的時候，必須對購房者享受補貼的資質進行嚴格認證。
“從鼓勵消費，提振內需的角度來看，我個人認為各地類似的政策很有可能會相繼出來。” 陳晟說。
陸騎麟則表示，部分二三線城市有可能效仿蕪湖這一舉措，尤其是一些地方經濟對房地產業依賴度較高的城市，它們對于房地產市場的回暖有著較為迫切的希望。
不過，多數分析人士認為，上海等一線城市效仿這種措施的可能性很小。
陸騎麟指出，一方面，一線城市的樓市調控一直處于各方關注焦點，一旦公布這樣的政策，將面臨很大壓力。另一方面，一線城市的房價遠高于二、三線城市，如按照蕪湖的補償標準，對成交的拉動作用有限，徒然增加了政府開支，有可能成為沉重的財政負擔。
綜觀近期各地鼓勵購房的種種措施，除了財政補貼之外，許多地方也采用了標準微調的手法，如中山市調整樓市限價令“上限”，從原來的5800元/平方米調整為6590元/平方米;廣州市稱正在研究差別化“限購”;北京也正在研究外地來京人員憑居住證適用北京市民購房規定的可行性。有的地方也采用調整普通住宅標準、上調普通住宅指導價的手段以降低購房稅費成本。2月7日，天津市上調普通住宅指導價，據估算可令購房稅費成本降低六成左右。(第一財經日報)
