2011/7/15 9:13:04 作者：無名 來源：1
位于深圳寶安區沙井的一處社區，健身房、游泳池、花園、網球場等配套實施俱全，而這里的房價還不到4000元/平。
這部分樓房由村民和集體經濟組織自行加蓋，這在深圳被稱為統建樓，在其它地區則被稱為“小產權房”。
本報調查發現，深圳沙井的統建樓總面積約200萬平方米，除社區每戶居民可以分得1-2套外，規劃時還會多出部分“內集資房”。
這部分集資房，由村集體經濟股份公司成立專門機構銷售，每位有戶籍的居民都是公司股東，售房款作為公司收入，每年年終分紅。
據當地人介紹，購買此類房子可以和村集體經濟股份公司協議，由律師公正，成為本公司“形式上的股東”，保障拆遷時獲得政府給村集體經濟股份公司的賠償。
規劃內的“集資房”
記者來到一處統建樓社區，數十棟三十多層的樓宇順序排開，進入社區就可以聽到裝修房子發出的刺耳聲音，部分裝修好的房子陸續有人入住。
“我們社區規模在沙井屬于中等偏上，面積近4平方公里，本地人口1900多人，外來人口80000人，新建統建樓大概60萬平方米。”該社區負責人黃文龍告訴記者。
本報記者了解到，在建設統建樓時，社區首先匯總每戶居民的需求，在做總體規劃時多劃出1/3用于出售，被當地居民稱為“內集資房”，也就是小產權房。
“一般的社區都會規定，整個統建房的四分之三是絕對不能賣的，屬于本地村民才能分得的房子。”當地人告訴記者。
由于這部分房子都是村集體產權，“買”這些房子可以永久居住，最大的問題是沒有產權。
深圳目前給違建農民發放的是“綠本”，與普通房產證不同，此類房子不能上市交易，只是確權。記者了解到，沙井社區這部分小產權房目前還沒有拿到綠本。
隨著國家對房地產調控的收緊，深圳沙井的統建樓開始緊俏起來，每天都有一些來這里詢問價格的人。
記者在采訪過程中遇到一位購房者，以不到20多萬的價格購買了一套70平的房子，還可以在兩年內分兩次付清。
創收解決就業
當地負責人告訴記者，建設統建樓的初衷是為了發展村集體經濟。
“我們老百姓在自己的宅基地上建房子，這種事情很合理。”深圳市沙井街道某社區負責人黃文龍告訴記者。不過，他也承認“這個事情合理不合法”。
從2004年開始，深圳為了加快城市化進程，把農村集體所有制土地全面轉為國有，同時村民也相應的轉為市民，并取消了村委會，村委會改成了社區居委會，這就意味著從農村到城市的過渡。
按照2004年深圳市城市化的相關規定，每個“村改居”的社區有三年過渡期。過渡期間，社區的治安、教育、就業、社保等等問題由以前的村委會，也就是村委會成立的村集體經濟股份公司來負擔。
“我們社區三年過渡期結束以后，政府沒有履行當時的承諾，在政府遲遲不給錢的情況下，由村集體經濟股份公司來出錢承擔，管好我們自己的村莊。”一位不愿透露姓名的社區負責人告訴記者。
他表示，目前社區最大的問題是資金困難，建設統建樓是解決資金問題的途徑之一。根據本報的調查，深圳“村改居”的社區普遍存在資金問題。基本上每個社區都面臨著就業和社保的壓力。
據黃文龍介紹，他所在的社區1900多位居民，除了老人、小孩之外，全社區內的成年人基本實現百分之百全就業。
“有些居民進入公司也幫不上什么忙，純粹為了就業而就業，村股份公司照樣拿出錢來發工資。”黃文龍擔心“不干活就可以領取工資”的隱患，這樣下去村股份合作公司難以長久。
在就業壓力下，村里只能開展創收。
小產權社區的未來
而沙井社區的問題，在珠三角具有普遍性。
本報走訪了一些當地居民，他們普遍認為統建樓是村集體土地蓋起來的，政府不會拆掉蓋好的小區。
深圳大學管理學院楊濤教授認為：“購買沙井這樣的統建樓是有風險，因為拿不到房產證，出了問題是不受法律保護的。如果只是考慮居住，可以作為選擇之一。”
地產律師顏宇丹認為，小產權房買賣合同的效力以認定無效為原則，以認定有效為例外，如買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員，經過了宅基地審批手續的，可以認定合同有效。對于將房屋賣給本集體組織之外的成員，尤其是城鎮居民的，無論建房行為是否合法，法院通常以買賣合同違反國家政策的禁止性規定而認定其無效。
深圳社科院一位不愿透露姓名的教授建議，政府可以考慮出資購買統建樓歸于保障性住房，這樣做事一舉兩得。“一方面統建樓房子的產權問題有了保障;另一方面也解決了保障性住房的問題。”
