2011/10/11 8:33:30 作者：網風 來源：1
單從數據上看，保障房開工率的完成似乎指日可待。昨日(10月10日)，住房和城鄉建設部發布數據，截至9月底，全國城鎮保障性住房和棚戶區改造已開工986萬套，開工率達到98%。其中，北京、河北、山西、遼寧等15個省(自治區、直轄市)開工率超過100%。
北京中原地產對此表示，今年全國保障房的建設任務完成已成定局。但業界更關心的是，要實現按時竣工，保障房的后續資金如何保證到位?
半數省份完成開工任務
近幾個月來，1000萬套保障性安居工程的建設速度快得出人意料。自今年2月住建部與各地簽訂“軍令狀”之后，截至6月底，全國保障房建設開工率就達到56.6%。住建部副部長齊驥7月曾表示，今年11月底前，開工建設1000萬套保障性安居工程的目標任務有望全面實現。對于這一指標，業界也普遍認為，作為一項任務，按時完成保障房開工并不難。
相比商品房而言，保障房開工的門檻并不高。據悉，保障房項目投資的最低資本金比例為20%。即在完成各項審批的基礎上，只要項目建設資金的到位率達到20%，就可辦理保障房開工手續。
在這種情況下，地方政府的大量投資成為支撐開工的重要保證。根據統計局的數據，今年前8月，全國房地產住宅投資達27118億元，同比增長36.4%。在樓市調控擠壓商品房投資的情況下，保障房投資被認為是其重要推動力。
按照官方數據，截至7月底，遼寧和陜西兩地的保障房開工率就已超過100%，提前完成全年任務;而到9月底，提前完成任務的省份就達到15個，接近半數。
“注水論”質疑開工數據偏高
伴隨著數據的披露，外界質疑同樣不少。《每日經濟新聞》記者調查發現，很多地方對“保障性安居工程”的統計口徑與住建部并不相同。
知情人士透露，不少地方在統計中將企業自建的公寓、回遷房、定向安置房都納入進來，無形中提高了上述數據。而根據住建部口徑，“保障性安居工程”應包括經適房、兩限房、棚戶區改造、廉租房和公租房5類。
虛報數據的現象并不少見。此前有媒體報道稱，福建省三明市公布的保障房建設計劃中，有兩個公租房項目分別為禮品公司和環衛公司的宿舍樓，共計126套房源。此外，該市限價商品房也全都屬于安置房性質。
上述知情人士還透露，一些地方在手續不全的情況下動工建設，邊建設邊申報，這也會造成保障房開工率“虛高”的假象。
一位不愿具名的土地專家向《每日經濟新聞》記者表示，在資金缺口仍然較大、保障房建設收益率低的情況下，部分地區公布的超過100%的開工率值得懷疑。“由于企業承擔了大量的保障房建設任務，作為一種市場行為，在投資回報率偏低甚至為負的情況下，企業不可能完成自己的那一份任務。”
按照住建部估算，今年建設1000萬套保障房，共需資金規模接近1.4萬億元。其中各級政府部門需籌資5000多億元，其余8000多億元則由企業、購房者和社會機構籌措到位。
后續資金面臨考驗
在幾乎實現全部開工的情況下，保障房的竣工情況更加受人關注。按照住建部的要求，今年11月底必須確保1/3項目 “主體竣工”，年內確保竣工項目400萬套。
但讓人不解的是，住建部每月公布開工率的同時，從未公布保障性安居工程的竣工數，多數地方政府也未發布保障房竣工情況。
對此，上述土地專家直言不諱地指出，保障房竣工情況并不理想，其癥結仍在于資金困境。以遼寧省為例，截至8月31日，當地保障性安居工程新建 (含改建)項目開工32.26萬套，但項目竣工僅0.81萬套。
“十一”長假前，國務院發布《關于保障性安居工程建設和管理的指導意見》，強調增加政府投入，規范利用企業債券融資，并加大信貸支持。但對于提高保障房的投資收益，文件并沒有提出突破性的政策措施。
上述專家表示，保障房建設的起始資金容易到位，但建設過程中的資金很難保證，這將極大地影響保障房建設進度和質量。因此，在大量開工的前提下，未來保障房面臨的資金矛盾將更加突出。
據“鏈家地產”市場研究部統計，今年前三季度，北上廣深四大城市土地出讓金合計2066.48億元，同比去年下降8%。在樓市調控背景下，政府的土地收益也在下降。
這樣的矛盾或更多地體現在公租房領域。北京中原地產強調，經濟適用房及兩限房是部分產權銷售，可從出售收回投資;棚戶區改造可從土地置換及工礦企業收取投資。該機構稱，公租房投資回報總量需求最大，投資回報時間也最長，所以更需要政府投資及銀行扶持才能完成任務。
