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2011/9/23 15:32:35 作者：網(wǎng)風(fēng) 來(lái)源：1
本報(bào)記者9月22日從多家信托機(jī)構(gòu)處證實(shí)，銀監(jiān)會(huì)已于近日下文通知調(diào)查所有與綠城有關(guān)信托融資詳細(xì)情況，并要求各家信托機(jī)構(gòu)于本月底前將有關(guān)情況上報(bào)。
銀監(jiān)會(huì)的通知是發(fā)給各銀監(jiān)局信托監(jiān)管相關(guān)處室，以及銀監(jiān)會(huì)直管的信托公司的。通知要求各家信托公司填寫(xiě)《信托公司與綠城集團(tuán)及關(guān)聯(lián)企業(yè)開(kāi)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)調(diào)查表》，并根據(jù)項(xiàng)目運(yùn)行情況注明風(fēng)險(xiǎn)判斷意見(jiàn)。在信托公司上報(bào)的調(diào)查表上，各銀監(jiān)局信托監(jiān)管處室還須加注風(fēng)險(xiǎn)判斷意見(jiàn)。
此消息傳出后，22日綠城中國(guó)股價(jià)跌16.23%，報(bào)收4.49港元。由于市場(chǎng)憂(yōu)慮中國(guó)將限制房地產(chǎn)業(yè)融資渠道，當(dāng)日港股各地產(chǎn)公司股價(jià)也紛紛下跌。
針對(duì)市場(chǎng)恐慌，綠城中國(guó)22日上午通過(guò)其官方微博發(fā)布聲明稱(chēng)，公司沒(méi)有收到任何監(jiān)管部門(mén)的調(diào)查通知，目前開(kāi)展的信托業(yè)務(wù)均符合規(guī)定，資金財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)健。
本報(bào)記者22日晚些時(shí)候聯(lián)系到監(jiān)管當(dāng)局一位知情人士。該人士稱(chēng)，銀監(jiān)會(huì)發(fā)此通知的起因，是注意到媒體對(duì)綠城集團(tuán)的相關(guān)報(bào)道，而并非已經(jīng)確定綠城集團(tuán)存在償債風(fēng)險(xiǎn)。
“只是調(diào)查了解情況，而且這類(lèi)調(diào)查了解也不是只針對(duì)綠城一家。”上述銀監(jiān)人士說(shuō)，“市場(chǎng)過(guò)度解讀了這一行為。”
但在房地產(chǎn)調(diào)控緊逼之下，市場(chǎng)對(duì)高負(fù)債房企風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂(yōu)恐難消除。2011年中報(bào)顯示，綠城中國(guó)截至今年6月30日的凈資本負(fù)債比率達(dá)163%，較2010年12月31日上升31個(gè)百分點(diǎn)，居內(nèi)地上市房企之首。
“調(diào)查綠城不是終點(diǎn)，接下來(lái)更多公司會(huì)被納入清查范圍。”一位接近銀監(jiān)會(huì)的人士稱(chēng)，當(dāng)前以信托作為資金主要來(lái)源的房地產(chǎn)行業(yè)，可能將面臨更大的資金壓力。
“未確定綠城存在償債風(fēng)險(xiǎn)”
記者根據(jù)綠城中報(bào)及多家信托機(jī)構(gòu)相關(guān)房地產(chǎn)信托計(jì)劃統(tǒng)計(jì)，綠城在2010年歷經(jīng)6次信托融資，共籌資31.5億元，主要涉及中泰、上國(guó)投、中誠(chéng)、中融和、平安、中海、山東國(guó)際信托。今年1-8月，華融、中泰和北京國(guó)際信托又相繼和綠城合作成立了三款產(chǎn)品，募集金額分別為3億、2.57億和20億，共計(jì)25.57億元。
綜合統(tǒng)計(jì)，目前與綠城有關(guān)的信托機(jī)構(gòu)有11家，共發(fā)起15款信托產(chǎn)品，已融資近百億。據(jù)本報(bào)了解，這些機(jī)構(gòu)均收到了銀監(jiān)會(huì)下發(fā)的調(diào)查通知。
“目前我們投的項(xiàng)目運(yùn)作正常，兌付沒(méi)有問(wèn)題。”中海·綠城1號(hào)房地產(chǎn)信托有關(guān)人士對(duì)記者表示，銀監(jiān)會(huì)此次發(fā)文，主要是警示風(fēng)險(xiǎn)，收集綠城信托的全面資料，以便防范銀行及相關(guān)金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)，不代表綠城已經(jīng)出了問(wèn)題。
據(jù)這位人士介紹，中海·綠城1號(hào)信托投資綠城杭州藍(lán)色錢(qián)江及無(wú)錫玉蘭花園兩個(gè)項(xiàng)目，2009年4月進(jìn)入，2012年4月退出，目前藍(lán)色錢(qián)江已銷(xiāo)售約70%。
中海信托與綠城協(xié)議內(nèi)容顯示，如果綠城發(fā)生重大不利事件，將以1元代價(jià)向中海信托出售其抵押的杭州項(xiàng)目公司和無(wú)錫項(xiàng)目公司的所有剩余權(quán)益。
上述人士判斷，無(wú)論如何，綠城今年到明年年初不會(huì)破產(chǎn)，只要在這個(gè)時(shí)間段內(nèi)不破產(chǎn)，其信托投資收益便有保障。
“我相信未來(lái)有人接盤(pán)。”這位人士表示，綠城策略比較激進(jìn)，受限購(gòu)影響較大。但其進(jìn)入綠城項(xiàng)目比較早，放貸時(shí)間也早，因此風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。而那些放貸時(shí)間較晚的信托投資人，可能風(fēng)險(xiǎn)會(huì)更大。
銷(xiāo)售銳減引發(fā)監(jiān)管層擔(dān)憂(yōu)
接近銀監(jiān)會(huì)的人士表示，房地產(chǎn)銷(xiāo)售銳減引發(fā)對(duì)相關(guān)銀行資產(chǎn)的擔(dān)憂(yōu)，是調(diào)查綠城信托產(chǎn)品的最大原因。
綠城董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平之前曾對(duì)本報(bào)記者表示，高負(fù)債不是問(wèn)題，只是財(cái)務(wù)報(bào)表上的數(shù)字，繳清了土地款的土地也會(huì)被計(jì)入負(fù)債中。綠城最大的風(fēng)險(xiǎn)在于土地能否順利變現(xiàn)。
但今年以來(lái)，綠城銷(xiāo)售狀況堪憂(yōu)。1-8月份，綠城累計(jì)銷(xiāo)售金額約248億元 (包括25億元的協(xié)議銷(xiāo)售)，其中歸屬綠城的權(quán)益金額僅約160億，按年減少16%。
8月份，綠城11個(gè)項(xiàng)目在售，總推盤(pán)面積約15萬(wàn)平方米，總成交面積約4.89萬(wàn)平方米，僅錄得合同銷(xiāo)售額23億元，環(huán)比基本持平，同比下跌32%。
8月29日中期業(yè)績(jī)會(huì)上，綠城行政總裁壽柏年表示，公司產(chǎn)品單價(jià)、總價(jià)偏高，受限購(gòu)影響很大，銷(xiāo)售受阻，完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)550億有困難。
中金公司分析師白宏煒認(rèn)為，綠城中國(guó)的項(xiàng)目大部分分布在長(zhǎng)三角地區(qū)，是宏觀(guān)調(diào)控的“重災(zāi)區(qū)”。7、8月份，綠城在杭州翡翠城、西溪誠(chéng)園、明月江南等項(xiàng)目推出小幅優(yōu)惠措施，但收效不大。
申銀萬(wàn)國(guó)房地產(chǎn)業(yè)分析師李紅認(rèn)為，如果銷(xiāo)售進(jìn)一步萎縮，綠城可能會(huì)通過(guò)出售項(xiàng)目股權(quán)來(lái)回籠資金。
“會(huì)有更多公司被調(diào)查”
多位業(yè)內(nèi)人士將綠城此次被查視為房企資金鏈危機(jī)的先兆。
2011年1-8月，內(nèi)地共發(fā)行2000億元的房地產(chǎn)信托，這一規(guī)模已超過(guò)2010年全年的房地產(chǎn)信托計(jì)劃。上半年，萬(wàn)科信托融資的平均加權(quán)成本為14%。
“這個(gè)成本已經(jīng)很低了。多數(shù)房企如中航地產(chǎn)的信托融資成本遠(yuǎn)超這個(gè)數(shù)字。”深圳一家信托公司負(fù)責(zé)人對(duì)本報(bào)記者說(shuō)。
公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，大型房企核心業(yè)務(wù)利潤(rùn)率從15%~37%不等，如恒大15%，萬(wàn)科16%，保利19%，稍高的雅居樂(lè)22%，中海26%。而華智咨詢(xún)最新的研究報(bào)告顯示，目前房地產(chǎn)信托融資成本已上升到20%左右。“有些高達(dá)30%以上。”北京一家私募基金人士向記者透露，隨著市場(chǎng)銷(xiāo)售低迷，信托兌付風(fēng)險(xiǎn)急速聚集。
對(duì)于通過(guò)信托渠道融資的房企來(lái)說(shuō)，除了給予投資人產(chǎn)品預(yù)期收益外，還要付出至少3%以上的成本。這將超過(guò)其核心利潤(rùn)，從而無(wú)法兌付投資人收益，或?qū)е沦Y金鏈斷裂和項(xiàng)目爛尾。
融資成本高昂，而房企銷(xiāo)售卻持續(xù)低迷，中原監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，8月份十大標(biāo)桿房企中，保利、富力、萬(wàn)科等7家開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售金額與去年同期相比出現(xiàn)下滑，保利、綠城等5家開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售面積較去年同期有所減少。
而在即將過(guò)去的9月份，傳統(tǒng)“金九”并未出現(xiàn)。截至9月中旬，中原地產(chǎn)所監(jiān)測(cè)的8大重點(diǎn)城市的新房成交大幅走低，總體環(huán)比減少20%。
一些大型開(kāi)發(fā)商正在著手清貨，準(zhǔn)備“度冬”。接近保利地產(chǎn)的投資人士透露，中秋節(jié)前后保利北京四盤(pán)同開(kāi)，定價(jià)親民，杭州項(xiàng)目降價(jià)，都是為了“搶市場(chǎng)”，賣(mài)完后過(guò)冬。
而一位綠城高層也向本報(bào)記者表示，今年市場(chǎng)環(huán)境不好，大家資金都緊張。綠城已經(jīng)在積極尋找其他途徑，例如代建的方式，在不增加資產(chǎn)負(fù)債率的情況下進(jìn)行擴(kuò)張。
