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2012/2/18 14:20:45 作者：程玉亮 來源：1
專賣商店如何選擇地址
作者：趙風(fēng) 來源：《創(chuàng)富指南》
一、地點(diǎn)選擇的依據(jù)
如果你想開一家專賣商店，在確定了店型之后，接下來的問題就是籌措資金和選擇地點(diǎn)。專賣商店的地點(diǎn)選擇不能一概而論，而應(yīng)根據(jù)不同情況進(jìn)行具體分析。
1.地點(diǎn)類型
(1)中心商業(yè)區(qū)。在每一個(gè)城市中都有中心商業(yè)區(qū)，那里店鋪林立，精品薈萃，構(gòu)成一定規(guī)模的純粹性商業(yè)各街區(qū)。
在中心商業(yè)區(qū)常以若干(一家或幾家)百貨商場(chǎng)為核心，環(huán)繞著星羅棋布的中小型商店。該地區(qū)地價(jià)昂貴，顧客流動(dòng)性大，商圈輻射地域廣泛。眾多商家以經(jīng)營(yíng)選擇性商品為主，食品店僅是中心商業(yè)區(qū)的陪襯。中心商業(yè)區(qū)一般位于城市的心臟地帶，并有較長(zhǎng)的形成歷史。
(2)非中心商業(yè)區(qū)。非中心商業(yè)區(qū)是指分布于城市某個(gè)非中心地點(diǎn)的商業(yè)街區(qū)。擁有三五十家商店，常以一個(gè)大型商店為核心，無論商業(yè)街區(qū)的規(guī)模、繁華程度、商店數(shù)量都遜色于中心商業(yè)區(qū)，場(chǎng)地租金大大便宜于中心商業(yè)區(qū)，商店每平方米所創(chuàng)利潤(rùn)也大為降低。
(3)住宅商業(yè)區(qū)。住宅商業(yè)區(qū)是指在小區(qū)附近的商店街，是以供應(yīng)附近居民所需商品為主的商業(yè)中心。常設(shè)有一家中型綜合商店，輔以二三十家供應(yīng)日用盡可雜品、食品的服務(wù)性商店。住宅商業(yè)區(qū)供應(yīng)的范圍一般在三萬人左右，大多位于一個(gè)住宅區(qū)的中心地帶，它只是住宅區(qū)的一個(gè)陪襯，帶有鮮明的生活特征。
2.選擇依據(jù)
專賣商店地點(diǎn)的選擇，主要應(yīng)考慮經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、店型及發(fā)展前途等因素。
(1)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。每個(gè)專賣商店都應(yīng)有自己的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，如實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)或銷售額是多少等。日本的專賣店每一坪(3.3075平方米)一年的銷售額達(dá)到200萬日元(約14萬人民幣)，就算是生意興隆了。
每個(gè)專賣商店為實(shí)現(xiàn)自己的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，必須找準(zhǔn)顧客。顧客群分布與地理位置關(guān)系密切。
中心商業(yè)區(qū)常能提供流動(dòng)性很大、支出較多、層次較高的顧客;非中心商業(yè)區(qū)提供較為穩(wěn)定、層次中等的顧客;住宅商業(yè)區(qū)提供普通上班族類型的顧客。
一般來說，中心商業(yè)區(qū)會(huì)創(chuàng)造高銷售額和高利潤(rùn)。但也不完全如此，有的位于中心商業(yè)區(qū)的商店銷售額很大，由于場(chǎng)地租金過于昂貴，經(jīng)營(yíng)成本太大，最后僅獲微利。
在考慮經(jīng)營(yíng)目標(biāo)時(shí)，不僅要考慮單位面積銷售額和高利潤(rùn)，還要考慮每個(gè)人實(shí)現(xiàn)的銷售額。日本專賣商店成功的最低標(biāo)準(zhǔn)為每年每坪(3.3075平方米)銷售額在80萬日元(約5.6萬人民幣)以上，每個(gè)人的銷售額要超出250萬日元(約17萬多人民幣)以上;一般的應(yīng)努力實(shí)現(xiàn)中級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，即每坪的銷售額達(dá)到120萬日元(約8.4萬人民幣)，每個(gè)人的銷售額要超過500萬日元(約35萬人民幣)。
(2)店型。專賣店店型決定在地點(diǎn)的選擇。流行服裝店、化妝品店、香水店等最好選擇在中心商業(yè)區(qū)或服裝街上;食品店、水果店最好位于住宅商業(yè)區(qū);首飾店、珠寶店、工藝品店最好設(shè)在商店等級(jí)較高的商業(yè)區(qū)。另外，物以類聚，相同或相似的專賣店可以聚集于同一個(gè)商業(yè)區(qū)，形成招徠顧客的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，切忌互相排斥的專賣店相聯(lián)。
(3)發(fā)展前途。專賣商店的地點(diǎn)選擇要考慮地區(qū)發(fā)展。某些地區(qū)由于交通不便，將會(huì)走向蕭條和冷落，新建專賣商店應(yīng)避開這類地區(qū)，不要被眼前和繁榮所迷惑。相反，一些新開發(fā)的，整體布局與籌建帶有現(xiàn)代化特征的商業(yè)區(qū)，雖然暫處于起步階段，但前途無量。早些將專賣商店擠進(jìn)這一地區(qū)，未來民展自是可期。
二、中心商業(yè)區(qū)的專賣商店
經(jīng)營(yíng)專業(yè)化，已成為中小商店對(duì)付大商店的法寶。事實(shí)證明，專賣商店并非越“專”越好，假如在某個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)開個(gè)法國(guó)香水專賣店一定失敗，但如建在大都市的中心商業(yè)區(qū)則會(huì)成功。就像每一植物都有適宜自己生長(zhǎng)的地域一樣，每一種專賣店都有自己生存、發(fā)展的最佳地理位置。
中心商業(yè)區(qū)的專賣商店應(yīng)以高度專業(yè)化為特征。以鞋店為例，可以依對(duì)象、價(jià)格、用途的不同，劃分為流行女鞋店、高級(jí)紳士鞋店、運(yùn)動(dòng)鞋店、中老年人鞋店、兒童鞋店。再以服飾店為例，可分為女裝店、內(nèi)衣店、大眾服裝店等。
中心商業(yè)區(qū)之所以能容納專賣店，是因?yàn)楦叨葘砘纳痰晁?jīng)營(yíng)的商品范圍很窄，顧客相對(duì)較少，因此它所在的位置應(yīng)是商圈大、顧客聚集的地方。這些條件剛好是大城市的中心商業(yè)區(qū)所具備的。
另外，中心商業(yè)區(qū)常以高中檔商品為主，而高度專業(yè)化的商店也具有精品形象，這會(huì)與顧客來中心商業(yè)區(qū)購(gòu)物的需求相吻合。因此在中心商業(yè)區(qū)開設(shè)專賣商店最好不要販賣一般大眾商品，如平價(jià)運(yùn)動(dòng)鞋和雨鞋等;服裝店最好不要銷售廉價(jià)的成衣和棉織品，而應(yīng)以毛料、絲織品為主。
過去，都市購(gòu)物分區(qū)不太明顯，無論是大型商店還是中型商店或?qū)Ｙu商店，經(jīng)營(yíng)商品大致相同，商店很少依地理位置進(jìn)行商品選擇，收差距很大的顧客只能在相同區(qū)域和商店購(gòu)買。現(xiàn)在不同了，依地區(qū)差異而形成的商業(yè)區(qū)、商業(yè)群相繼出現(xiàn)，每個(gè)人都可到適合自己的商業(yè)購(gòu)買商品。由于地理位置不同，形成經(jīng)營(yíng)商品的差異，這為專賣商店的成長(zhǎng)提供了更大的空間。
三、非中心商業(yè)區(qū)的專賣商店
非中心商業(yè)區(qū)的專賣商店應(yīng)以上班族所需的大眾商品為主，專賣商店就應(yīng)避免高度專業(yè)化，如經(jīng)營(yíng)的商品過窄，分類過細(xì)，容易走進(jìn)死胡同。但對(duì)于一些較為繁華的非中心商業(yè)區(qū)，可以設(shè)立專業(yè)化程度較高的商店，前提是獨(dú)一無二。
非中心商業(yè)區(qū)的專賣商店采取中等價(jià)位策略，即商品等級(jí)略低于中心商業(yè)區(qū)的專賣商店，高于住宅商業(yè)區(qū)的專賣商店。專家認(rèn)為，中心商業(yè)區(qū)型的專賣商店應(yīng)以高級(jí)流行性商品為主，非中心商業(yè)區(qū)型專賣商店應(yīng)以普通流行商品為主。例如，音響器材商店如果建于中心商業(yè)區(qū)，應(yīng)盡量囊括一切音響設(shè)備及相關(guān)商品，以對(duì)顧客產(chǎn)生強(qiáng)大的吸引力，諸如唱片、樂器等;而在非中心商業(yè)區(qū)，經(jīng)營(yíng)普通音響制品即可，不必?cái)U(kuò)充至唱片、樂器，除非該商業(yè)區(qū)規(guī)模和影響接近于中心商業(yè)區(qū)。
對(duì)于連鎖專賣店，假如設(shè)立同一城市，最好選擇非中心商業(yè)區(qū)，這樣即可以招徠顧客，又便于管理。
四、住宅商業(yè)區(qū)的專賣商店
專賣商店的最初地點(diǎn)常是人們聚集的地主，而日常生活中所需的專賣店鋪位于居民區(qū)。但是，隨著經(jīng)營(yíng)的發(fā)展和城市的擴(kuò)大，住宅區(qū)與商業(yè)區(qū)逐漸分離，專賣商店向高級(jí)化和專業(yè)化發(fā)展。那些經(jīng)營(yíng)日用品、電器店等新潮商店向城市中心遷移。
因此，在住宅商業(yè)區(qū)最好開設(shè)食品店、雜貨店、花店、水果店等。由于這些商品家家都需要，雖然其輻射區(qū)域不大，但前來購(gòu)物的顧客很多。就高級(jí)專賣商店來說，如果開在居民區(qū)就容易失敗，因?yàn)槿藗冊(cè)谫?gòu)買高級(jí)商品時(shí)，總習(xí)慣多跑幾家商店，對(duì)款式、價(jià)格等進(jìn)行比較和選擇，而且一般會(huì)去中心商業(yè)區(qū)選購(gòu)。
另外，在住宅區(qū)開設(shè)專賣店時(shí)應(yīng)避免經(jīng)營(yíng)范圍過一于狹窄，要盡量適合多層次顧客的需要。假如要在住宅區(qū)開設(shè)一家鞋店，那么經(jīng)營(yíng)的種類要多樣化，等級(jí)也需多層次，昂貴與廉價(jià)兼顧。而且，要辦成綜合性鞋店，經(jīng)營(yíng)紳士鞋、女鞋、涼鞋、拖鞋、運(yùn)動(dòng)鞋、布鞋等多品種。購(gòu)買率高的可以適時(shí)突出高級(jí)商品。涼鞋應(yīng)以中級(jí)商品為主，運(yùn)動(dòng)鞋、長(zhǎng)統(tǒng)靴、拖鞋可以以高級(jí)商品為主。
