2011/9/29 9:43:17 作者：網風 來源：1
連日來，針對“綠城信托遭證監會調查”一事，市場多理解為房地產信托將面臨更嚴格的監管，而監管趨嚴則意味著房企通過信托融資的難度加大。
那么，上市房地產公司信托融資總規模究竟有多大?不同公司對信托的依賴程度有多高?信托收緊對于不同企業的影響又有多大?
信托總債務超577億元
《每日經濟新聞》記者查閱了137家可比房地產上市公司2011年半年報，其中有45家公司披露了信托債務余額，占比32.8%。需要注意的是，根據廣發證券此前披露的數據，所有上市房企今年上半年的債務余額為10921億元，而這45家公司的債務總額8081億元，占行業的比例為74%。也即，通過對這45家房地產公司的分析，能大體反映整個行業的情況。
數據顯示，上述45家公司信托債務總量為577億元，占總債務8081億元的7.13%，如果將所有上市公司納入考量，則比例將更小。(注：有些上市公司只是在披露前5大債務人時提及信托借款，另有些公司并未將信托借款單獨列明。也就是說，實際信托債務量可能將超過577億元。)僅從這一比例來看，信托融資并非目前上市公司主要的來源;如果信托渠道被掐斷，也不會對整個行業產生實質性影響。
莫尼塔證券地產行業研究員王沛對此表示，從整個大局來看，信托的收緊對于房地產企業的影響程度并不如市場想象的那么大，上市公司這一比例會稍大一些，從全國所有房地產企業來看，這一比例維持在4%左右。
不過，如果將債務擴展到“融資”范疇，債務融資總量將大大加強。
從實踐來看，信托公司往往通過注資項目公司獲得部分股權實現對房企的融資，在項目完成后，開發商以最初約定的價格回購信托公司所持的項目公司股權，由于回購價較入股價有溢價，溢價部分就是信托收益。但在會計處理時，部分上市公司將此類融資列為負債，但另外一部分企業則未列入負債中，也就未包含在上述577億元的范圍內。如果考慮這一因素、同時將上市公司6月30日(中報截止日)以后的信托融資納入統計范圍，上市房企從信托獲得的融資將擴展至674億元，即增加近100億元;與之對應，涉及的上市房企也將增加到47家。盡管如此，信托融資總量相比總債務也仍不超過10%。
南國置業依賴度最高
雖然整體對信托的依賴度不高，但也有少數公司例外。
記者發現，分企業來看，萬科以82億元的信托負債額拔得頭籌，金融街以69億元居第二，中華企業以53億元居第三。萬好萬家排在末尾，余額為3800萬元。
一位會計人士指出，由于各企業債務總額不盡相同，僅是信托債務余額并不能準確反映房地產信托暫停對其影響有多少大，而信托占總債務的比例這一指標或許更能說明問題。
記者隨后根據這一比例統計發現，最高者為南國置業，高達59.51%，華業地產、中華企業分列二、三位，比例均在26%左右。這一比例在20%以上的企業還包括福星股份、ST珠江及萬業企業等。
上述會計人士指出，如此高信托債務比例，加之絕大部分信托將在兩年內到期(國內房地產信托存續期通常在3年以內)，如果信托繼續收緊，這些公司將面臨極大的資金壓力。
如果再考慮未反映在半年報中的公開信息，部分房企對于信托的依賴程度將提高，特別是陽光股份、福星股份以及首開股份。
以首開股份為例。該公司今年7月29日公告稱，為滿足項目建設資金需求，公司擬向吉林信托申請兩筆信托貸款，總計融資金額達9億元。如果這筆9億元的融資完成，則其信托占總債務的比例將攀升至19%的較高水平。
另外，今年1月24日，中誠信托向福星股份子公司福星惠譽之子公司江漢置業增資160000萬元。如果考慮這一因素，福星股份信托融資占總債務的比例將達到35.6%。
未來信托融資計劃最宏大的當屬陽光城。在2011中報“其他擔保”以及 “資產負債表日后事項”下，公司共公布了6項信托融資計劃。以預計募資規模上限計算，其總規模將達到42億元。如果不考慮其他負債，則信托占公司總債務的比例將達到44%!遠遠超過中報中3.2%的水平。
上實發展、億城股份、嘉凱城等公司后續也有較大規模的信托融資計劃。不過，讓投資者稍可安心的是，房企三大巨頭萬科、保利和金地上述比例分別為4%、1.7%、1.3%，均處于較低的水平。
86.2億!中海信托放款最多
在銀根收緊的過程中，房企在苦苦掙扎，但介入房地產市場的信托機構卻過得“有滋有味”。
相比于數量龐大的各類房地產企業，上述45家房地產公司只能算很小的一部分，但就在這一個小群體中，有些信托公司的表現也非常搶眼?！睹咳战洕侣劇酚浾呓y計出了各家信托公司對上市公司的融資余額，有37家公司參與到了房地產信托的財富盛宴中，共計融資493億元。
其中，中海信托、中誠信托、中國對外經濟貿易信托有限公司表現尤為搶眼，三者總融出金額分別為86.2億元、45.7億元、39.1億元，占577億元總額的比例則分別為14.9%、7.9%、6.8%，三者合計占比將近30%。如果按照9.14%的加權年平均利率計算，三家公司每年的收益將分別高達7.88億元、4.18億元、3.57億元。
