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2011/7/29 9:14:38 作者：無名 來源：1
在榆(林)神(木)高速神木收費(fèi)站不遠(yuǎn)處，豎立著兩塊大幅廣告招牌，一塊寫著“祝賀神木農(nóng)村商業(yè)銀行 存貸款余額超300億”，另一塊則是北京一處高檔別墅的銷售海報(bào)。
不久前，高和投資發(fā)布的《中國民間資本投資調(diào)研報(bào)告——陜北篇》，讓神木這個(gè)名字開始進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)界的視野。
報(bào)告稱，榆林市所轄神木縣資產(chǎn)過億元富豪人數(shù)達(dá)到2000人左右，而2010年神木總?cè)丝诓贿^39萬人。
雖然這一人數(shù)的準(zhǔn)確性一度遭到質(zhì)疑，但這座靠著自然資源一夜暴富的陜北縣城，民間資本充裕，對(duì)投資房地產(chǎn)熱情漸濃卻是不爭的事實(shí)。
在神木縣城，新開發(fā)的商品住宅價(jià)格達(dá)到每平方米15000元至20000元，堪比東部一二線城市的房價(jià)。但新樓附近卻難覓銷售中心，當(dāng)?shù)厝朔Q，房子一出來就會(huì)被搶購一空，甚至不需要對(duì)外推銷。
一處在建的寫字樓外墻，掛著整層、整棟出售的廣告，銷售人員對(duì)《第一財(cái)經(jīng)(微博)日?qǐng)?bào)》記者只詢問單間售價(jià)表現(xiàn)得興趣寥寥。
在一座正在招商的購物中心，工作人員稱，一層的租金為480元/平方米/月，日租金達(dá)到16元/平方米。商鋪所處的位置并非神木縣城最熱鬧的地段，但附近聚集了數(shù)家珠寶店，顯示出不俗的購買力。
煤老板熱衷買地
神木的暴富皆因當(dāng)?shù)刎S富的自然資源。資料顯示，神木儲(chǔ)煤面積4500平方公里，占全縣總面積59%，已探明儲(chǔ)量達(dá)到500億噸，其煤層不僅地質(zhì)構(gòu)造簡單，埋藏淺、易開采，而且煤質(zhì)優(yōu)良。
2010年末，神木地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到605億元，年均增長54.8%，人均收入超過10萬元，是陜西省人均收入水平三倍多。財(cái)政總收入達(dá)到130億元，其中地方財(cái)政收入28億元，年均分別增長45.9%和31.9%，是2006年的6.5倍和4倍。其縣域經(jīng)濟(jì)綜合競爭力躍居全國第44位，西部第五位。
隨著近年閑置的民間資本開始流入房地產(chǎn)市場，當(dāng)?shù)貥鞘幸宦犯吒杳瓦M(jìn)。
今年5月底，神木縣曾以拍賣的方式出讓六幅土地，合計(jì)86.34畝，最終分別以1.05億元、1.5億元、1.26億元、1.61億元、2.63億元、3億元的價(jià)格成交，總地價(jià)達(dá)11.05億元，每畝地價(jià)近1280萬元，樓面地價(jià)更是超過了每平方米6000元。
根據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w的報(bào)道，六幅土地中，除了一幅地被神木縣國有資產(chǎn)運(yùn)營公司競得，另有四幅土地被煤老板包攬，還有一幅被一家小額貸款公司拍走。
受托負(fù)責(zé)此次拍賣的陜西正泰拍賣有限公司負(fù)責(zé)人告訴記者，這家小額貸款公司的股東也是煤老板。當(dāng)天共有190人次參與土地拍賣，短短一個(gè)多小時(shí)內(nèi)，土地的價(jià)格就從單幅5000萬元的底價(jià)迅速躥升至上億元。
據(jù)悉，這六幅土地并非在神木縣城城區(qū)，成本不過25萬一畝，最終的成交價(jià)格是成本的近50倍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出土地的實(shí)際價(jià)值，這讓參與拍賣的開發(fā)商望而卻步，但是煤老板的熱情卻絲毫不減。
“在現(xiàn)場那種熱烈氣氛下，煤老板們一哄而上，部分是出于炫富的心態(tài)，不斷加價(jià)，帶有很強(qiáng)的盲目性。”上述負(fù)責(zé)人表示，但造成這種結(jié)果的更根本的原因還是當(dāng)?shù)刭Y金泛濫，投資渠道有限。
泛濫的民間資本
高和投資在上述報(bào)告中引用的數(shù)據(jù)顯示，截至2010年末，整個(gè)榆林地區(qū)金融 機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額1452.72億元，比年初增加284.05億元，增長23.7%;金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額898.52億元，比年初增加221.48億元，增長32.6%。
記者在神木縣主干道東興街看到，數(shù)十家銀行和小額貸款公司，以及更多尚未掛牌的各類投資公司云集路邊，這些機(jī)構(gòu)構(gòu)成了陜北獨(dú)特的民間金融系統(tǒng)。
據(jù)了解，神木縣已有13家小額貸款公司獲得政府批準(zhǔn)，大多數(shù)注冊(cè)資本金在2億元以上，擔(dān)保公司和投資公司的數(shù)量則接近1000家，主營業(yè)務(wù)均圍繞民間借貸。與鄂爾多斯相比，神木的民間借貸利息較低，融資成本在月息2%左右，而借貸成本一般在月息3%左右，鄂爾多斯則可達(dá)到月息3.5%，最高甚至達(dá)到月息4%至5%。
記者了解到，通過民間借貸購置資產(chǎn)，再將資產(chǎn)抵押給銀行，以銀行的低息貸款償還高息的民間貸款，是這里民間借貸的基本邏輯。
“神木民間資本規(guī)模在2000億至3000億，其實(shí)流入當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的只是很小一部分。”參與調(diào)研的莊凌顧問董事總經(jīng)理張映光告訴記者，神木縣地處黃土高原及大漠邊緣，可供房地產(chǎn)開發(fā)的土地并不多。
與毗鄰的鄂爾多斯相比，整個(gè)榆林地區(qū)的房地產(chǎn)市場確實(shí)遜色不少。2010年榆林全年房地產(chǎn)開發(fā)投資為27.66億元，商品房銷售面積為92.3萬平方米，商品房銷售額僅34.3億元。
不過正因?yàn)楫?dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場規(guī)模有限，少量資金的涌入，便足以撬動(dòng)房價(jià)。
在榆林開發(fā)區(qū)一處樓盤，銷售人員告訴記者，2009年一期開盤時(shí)，價(jià)格還只有3000多元/平方米，但今年初已經(jīng)接近8000元/平方米，翻了近兩番。房價(jià)攀升與來自神木府谷地區(qū)的投資不無關(guān)系。
到西安和北京去買房
“和鄂爾多斯民間資本涌入本地房地產(chǎn)市場不同，陜北有點(diǎn)類似山西，投向房地產(chǎn)的民間資本主要流入外地市場。”張映光表示。
高和投資的報(bào)告稱，陜北投資者具有投資額大、投資一線地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)相對(duì)欠缺、已形成跟風(fēng)型投資的特點(diǎn)。投資主要區(qū)域市場為西安、北京和海南。資產(chǎn)過億的投資客戶的投資組合，一般選擇城市核心區(qū)域的高檔公寓、別墅項(xiàng)目、寫字樓等。
在西安，來自陜北的購房者充滿傳奇色彩，“到西安來幫捎兩套房”的故事廣為流傳。
西安當(dāng)?shù)匾晃婚_發(fā)商告訴記者，目前西安知名樓盤的購房者中30%~40%來自榆林等陜北地區(qū)，高端項(xiàng)目的比例還要高，“這里面，既有用于投資的，也有的是自住。陜北人重人情，有些煤老板富起來后，會(huì)買幾套房子給身邊的親戚，或者幾個(gè)朋友相約買在一起。”
GVA衡信柏迪西北區(qū)總經(jīng)理容志偉告訴記者：“西安北郊的住宅項(xiàng)目最受陜北投資者的青睞，房價(jià)也從兩年前4500~5000元/平方米的水平上升到了目前的6000~7000元/平方米。”
不過隨著今年初西安推出限購令，住宅市場投資性需求受到抑制，來自陜北的資本正轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。
“煤老板購買商鋪常常按層買，相比住宅市場，陜北資本對(duì)當(dāng)?shù)厣啼亙r(jià)格的拉動(dòng)作用更加明顯，原本20000元/平方米的商鋪，賣給陜北客戶的價(jià)格有時(shí)能夠達(dá)到40000元/平方米。”容志偉告訴記者，“與此同時(shí)一些煤老板也開始在西安周邊縣市嘗試起房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)。”
而在北京，根據(jù)高和投資的報(bào)告，2007年開始涌現(xiàn)陜北投資客戶，主要來自神木及府谷。到了2010年，在北京多個(gè)豪宅和寫字樓項(xiàng)目均出現(xiàn)大量陜北投資客戶，一些樓盤的投資規(guī)模甚至超過山西及鄂爾多斯。
不久前，北京通州一個(gè)別墅項(xiàng)目到神木推廣，單棟別墅的售價(jià)在2500萬至2億元，銷售人員對(duì)記者表示：“相信神木煤老板有這個(gè)實(shí)力。”
陜北資本成房地產(chǎn)新寵
招商銀行與貝恩咨詢公司聯(lián)合發(fā)布的《2011中國私人財(cái)富報(bào)告》指出，在全國范圍內(nèi)，高凈值人群對(duì)直接購買國內(nèi)住宅的投資熱情正在下降。投資性房地產(chǎn)在高凈值人群資產(chǎn)配置的比重從2009年初的17.9%下降到2011年初的13.7%，其中90%以上的受訪者表示將不再增加房地產(chǎn)市場投資，一半的高凈值人士表示將逐步撤回房地產(chǎn)市場上的資金。
不過陜北民間資本對(duì)于投資房地產(chǎn)卻方興未艾。
今年初，陜西省開始實(shí)施新一輪煤礦整頓關(guān)閉和資源整合，6月底前全省煤礦企業(yè)將從522家減少到120家。高和投資的報(bào)告稱，一些失去煤礦創(chuàng)富機(jī)遇的中小煤炭者有可能將投資轉(zhuǎn)向新興領(lǐng)域或其他產(chǎn)業(yè)。
張映光告訴記者，雖然陜北民間資本仍處在較為粗放的投資理念階段，對(duì)于股票、基金等金融產(chǎn)品缺少了解，不過國內(nèi)一些房地產(chǎn)基金對(duì)陜北資本卻窺視已久。
對(duì)于渴望資金的房地產(chǎn)業(yè)而言，擁抱陜北資本或許意味著又一個(gè)新的契機(jī)。
