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2011/7/12 10:19:02 作者：無名 來源：1
連鎖店的正確選址，不僅是其成功的先決條件，也是實(shí)現(xiàn)連鎖經(jīng)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)化、簡(jiǎn)單化、專業(yè)化的前提條件和基礎(chǔ)。選址決策一般是兩級(jí)審批制，通過兩個(gè)委員會(huì)的同意，一個(gè)是加盟方所在公司，另一個(gè)是總部。 選址按以下幾步驟進(jìn)行。
一、劃分商圈
商圈規(guī)劃采取的是記分的方法，例如，這個(gè)地區(qū)范圍內(nèi)有一個(gè)大型商場(chǎng)，商場(chǎng)營(yíng)業(yè)額在200 萬元算一分，400萬元算2分，有一條公交線路加多少分，有一條地鐵線路加多少分。這些 分值標(biāo)準(zhǔn)是多年平均下來的一個(gè)較準(zhǔn)確經(jīng)驗(yàn)值。
商圈團(tuán)內(nèi)有助于加盟店設(shè)立的設(shè)施有下列幾種：中小型企業(yè)(內(nèi)部沒有餐廳)，中大型醫(yī)院，大學(xué)、?？圃盒＜案咧新毿?，24小時(shí)工作的大、中型工廠(三班制)，消防隊(duì)、警察局、市政、公園及廣場(chǎng)，車站附近，大型集中住宅區(qū)。
二、選擇商圈
即確定目前重點(diǎn)在哪個(gè)商圈開店，主要目標(biāo)是哪些。在商圈選擇的標(biāo)準(zhǔn)上，一方面要考慮加盟店自身的市場(chǎng)定位，另一方面要考慮商圈的穩(wěn)定度和成熟度。加盟店的市場(chǎng)定位不同，吸引的顧客群不一樣，商圈的選擇也就不同。
商圈的成熟度和穩(wěn)定度也非常重要。比如規(guī)劃局說某條路要開，在什么地方設(shè)立地址， 將來這里有可能成為成熟商圈，但最好要等到商圈成熟穩(wěn)定后才進(jìn)入，例如說這家店三年以后效益會(huì)多好，可是對(duì)現(xiàn)在沒有一點(diǎn)幫助，因此選擇成熟的商圈是比較穩(wěn)健的原則。
1.要確定這個(gè)商圈內(nèi)，最主要的聚客點(diǎn)在哪。
例如，小白樓是很成熟的商圈，但不可能該商圈任何位置都是聚客點(diǎn)，肯定有最主要的聚集客人的位置。開店的原則是：努力爭(zhēng)取在最聚客的地方和其附近開店。
過去古語(yǔ)說“一步差三市”。開店地址差一步就有可能差三成的買賣。這跟人流動(dòng)線(人流活動(dòng)的線路)有關(guān)，可能有人走到這之前拐彎，則這個(gè)地方就是客人到不了的地方，差不了一個(gè)小胡同，但生意差很多，這些在選址時(shí)都要考慮進(jìn)去。
人流動(dòng)線是怎么樣的，在這個(gè)區(qū)域里，人從地鐵出來后是往哪個(gè)方向走等等。這些都派人去掐表，去測(cè)量，有一套完整的數(shù)據(jù)之后才能據(jù)此確定地址。
比如，在店門前人流量的測(cè)定，是在計(jì)劃開店的地點(diǎn)掐表記錄經(jīng)過的人流，測(cè)算單位時(shí)間內(nèi)多少人經(jīng)過該位置。除了該位置所在人行道上的人流外，還要測(cè)馬路中間的和馬路對(duì)面的人流量。馬路中間的只算騎自行車的，開車的不算。是否算馬路對(duì)面的人流量要看馬路寬度，路較窄就算，路寬超過一定標(biāo)準(zhǔn)，一般就是隔離帶，顧客就不可能再過來消費(fèi)，就不算對(duì)面的人流量。
2.選址時(shí)一定要考慮人流的主要?jiǎng)泳€會(huì)不會(huì)被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手截住。
人流是有一個(gè)主要?jiǎng)泳€的，如果競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的聚客點(diǎn)比和加盟店一樣，就無所謂。例如哈爾濱第三商圈中某十字路口有快餐店，如果往西一百米，競(jìng)爭(zhēng)業(yè)者再開一快餐店就不妥當(dāng)了，因?yàn)橹饕土魇菑臇|邊過來的，再在那邊開，大量客流就被截住了，開店效益就不會(huì)好。
3.聚客點(diǎn)選擇影響商圈選擇
聚客點(diǎn)的選擇也影響到商圈的選擇。因?yàn)橐粋€(gè)商圈有沒有主要聚客點(diǎn)是這個(gè)商圈成熟度的重要標(biāo)志。比如天津某新興的居民小區(qū)，居民非常多，人口素質(zhì)也很高，但據(jù)調(diào)查顯示， 找不到該小區(qū)哪里是主要聚客點(diǎn)，這時(shí)就可能先不去開店，當(dāng)什么時(shí)候這個(gè)社區(qū)成熟了或比較成熟了，知道其中某個(gè)地方確實(shí)是主要聚客點(diǎn)才開。
4.計(jì)算某商圈飽和指數(shù)
在作商圈內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)店調(diào)查時(shí)，必須考慮到下列因素：現(xiàn)有同種業(yè)態(tài)店鋪的數(shù)量，規(guī)模分布，新店開張率，所有商店的優(yōu)勢(shì)與弱點(diǎn)，短期和長(zhǎng)期變動(dòng)以及飽和情況等。任何一個(gè)商圈都可能處于商店過少、過多或飽和的情況。
過小的商圈內(nèi)只有很少的商店，提供滿足商圈內(nèi)消費(fèi)者需求的特定產(chǎn)品與服務(wù)，以至每家商店都得不到相應(yīng)的回報(bào);一個(gè)飽和的商圈內(nèi)的商店數(shù)目恰好滿足商圈內(nèi)人口對(duì)特定產(chǎn)品與服務(wù)的需要。飽和指數(shù)表明，一個(gè)商圈所能支持的快餐店不可能超過一個(gè)固定數(shù)量，飽和指數(shù)可由下式求得： IRS=C*RE/RF 式中：IRS——某商圈的零售飽和指數(shù) RE——某商圈內(nèi)消費(fèi)者人均消費(fèi)支出 C——某商圈內(nèi)的顧客數(shù) RF——某商圈內(nèi)的商店數(shù)目 一般來說，應(yīng)選擇飽和指數(shù)較高的商圈開店。
因?yàn)轱柡椭笖?shù)越大，這意味著改善圈內(nèi)的飽和度越低;飽和指數(shù)越小，商圈的飽和度越高。 選址標(biāo)準(zhǔn)一旦確定形成后，一般不易隨意改動(dòng)，如有變化必須經(jīng)過一定的程序進(jìn)行評(píng)估后“特批”。
提出改動(dòng)選址的方案必須有充足的理由，否則一般不予批準(zhǔn)。要清醒地認(rèn)識(shí)到，標(biāo)準(zhǔn)是成型化管理系統(tǒng)的基石，一旦動(dòng)搖，或經(jīng)常“搖動(dòng)”，會(huì)破壞連鎖企業(yè)運(yùn)行的正常化，乃至破壞它的穩(wěn)定性和安全性。因?yàn)榧用说晔且在A利為首要目標(biāo)的，重新選址畢竟是投入多、產(chǎn)出少，開發(fā)部人員特別是決策者必須慎之又慎。
