<p> <strong>　　如何評估商鋪物業(yè)的價值?</strong></p> <p> &nbsp;</p> <p> 　　經(jīng)常被問及這樣的問題：這個鋪值多少錢?其實這個問題的答案不在任何專家或發(fā)展商那里，也許投資人應當自己去做一些小的研究，答案就在我們自己的手中。</p> <p> &nbsp;</p> <p> 　　商鋪屬于生財工具，一定要我們的承租人能夠在這個地方賺錢，這樣才能自己的回報長期穩(wěn)定可靠，因為沒有人愿意賠本租場地的，所以研究各種行業(yè)的成本模型。</p> <p> &nbsp;</p> <p> 　　我們在一個適于經(jīng)營服裝業(yè)的地段考察一個鋪位，應當去了解周邊服裝鋪的經(jīng)營狀況，比如衣物的檔次、每周的出貨量、顧客的種類等等。</p> <p> &nbsp;</p> <p> 　　一般而言，場地成本占其總成本的1/5至1/4.對于一個10平方米的服裝鋪而言，若平均單件價格為100元，每周出貨約30件，那么每日的營業(yè)額為430元，考慮每年四個月的淡季營業(yè)額對折，所對應的單位營業(yè)額為36元/平方米/天。按照1/5的場地成本、8年的物業(yè)投資回報期計算，凈售價應當為21024元/平方米。這里還沒有考慮稅收、空租、傭金等因素。</p> <p> &nbsp;</p> <p> 　　當然，剛才的算法是靜態(tài)的，適用于成熟地區(qū)。對于新興地區(qū)商鋪的估價就復雜多了，考慮市政交通、新建住宅等等預期帶來的人流量，存在較多的不確定因素。在這樣一個短小的篇幅，不能盡言詳細的方法，但是簡單的辦法是考察同規(guī)模同檔次的成熟地區(qū)，再考慮新地區(qū)的建設(shè)周期，畢竟消費模式不會有大的差距。</p> <p> &nbsp;</p> <p> 　　評估商鋪的價格，也不能簡單地說是該地區(qū)住宅售價的多少倍，因為即便是同樣地區(qū)的商鋪，可能因為適用于不同的經(jīng)營種類，就導致價值的迥異。</p> <p> &nbsp;</p> <p> <strong>　　什么是好的商鋪物業(yè)?</strong></p> <p> &nbsp;</p> <p> 　　具有如下特性：適用行業(yè)廣泛、人流量大、目標人流檔次高。</p> <p> &nbsp;</p> <p> 　　好的商鋪一般具備如下特性：適用行業(yè)廣泛、人流量大、目標人流檔次高。在這個意義上，一些甲級商廈的低層商鋪是不錯的商鋪，商業(yè)街帶來的人流量，甲級寫字樓的大量人流代表高尚的消費力量&hellip;&hellip;事實上，一些含金量高的商鋪物業(yè)往往被發(fā)展商所保留作為長期投資，能夠進入市場流通的較少。</p> <p> &nbsp;</p> <p> 　　應當認識到，能夠在市場以出售形式換現(xiàn)的商鋪，往往已經(jīng)屬于第二流的品種，投資的時候才應當慎之又慎。在交通便利、人流易達的地方是要被考慮的，所以底鋪遠遠好于在樓上的鋪位;同時，要區(qū)分人流的種類，休閑人流的價值要遠遠高于交通人流，前者如商業(yè)中心、娛樂中心，后者如地鐵通道等。</p> <p> &nbsp;</p> <p> 　　人氣也是另外一個重要指標，要看看周邊商業(yè)是否已經(jīng)或者預期成勢，周邊是否有重要的顧客來源等，值得提出的是，狹窄街道形成的雙邊型商鋪結(jié)構(gòu)比寬闊馬路造成的雙單邊商鋪結(jié)構(gòu)有利得多;商鋪平面結(jié)構(gòu)也很重要，一方面要有較寬的門面接觸顧客，另一方面也希求方正的格局便于店堂布置。</p> <p> &nbsp;</p> <p> 　　現(xiàn)在，較多出售的位于商廈內(nèi)部的分割鋪位，筆者認為，這是商鋪投資中風險因素多的一種。因為位于商廈內(nèi)部，會受到商廈管理者經(jīng)營思想和經(jīng)營水平的制約，還會受到商廈內(nèi)其他經(jīng)營者的影響。無論怎樣，應該選擇臨街或者盡量靠近出入口的鋪位，形成商廈內(nèi)部和外部左右逢源之勢，并且一旦有空租，總是位置不佳的首當其沖。</p> <p> &nbsp;</p> <p> 　　商鋪的選擇是一個需要考慮的問題，創(chuàng)業(yè)者不能只關(guān)注于租金或是客流量，綜合考慮，你才能發(fā)現(xiàn)各方面的問題，更能找到各方面都合適的開店地址。<span style="display: none">&nbsp;</span></p>